Adriana Veselu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 16 ani experienta
·12 min citire·1,162 cuvinte
Cuprins
- 1. De ce verificarea dezvoltatorului contează mai mult ca oricând
- 2. Pasul 1: verifică istoricul de proiecte finalizate
- 3. Pasul 2: verifică actele terenului și autorizația de construire
- 4. Pasul 3: verifică limitele legale ale avansului cerut
- 5. Pasul 4: verifică dacă avansul merge într-un cont dedicat proiectului
- 6. Pasul 5: citește antecontractul clauzelor cu atenție
- 7. Semnale de alarmă care ar trebui să te oprească
- 8. Întrebări frecvente despre verificarea unui dezvoltator
Checklist practic, pas cu pas, pentru verificarea unui dezvoltator imobiliar înainte de a semna un antecontract sau de a plăti avansul, aplicat pe noile reguli din Legea 207/2025.
Pe scurt
- •De la intrarea în vigoare a Legii 207/2025, avansurile în antecontracte sunt plafonate: maximum 25% din preț pentru structura de rezistență, apoi maximum 20% pentru instalații.
- •Banii din avansuri trebuie depuși obligatoriu într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv, nu pot fi folosiți pentru finanțarea altui șantier al aceluiași dezvoltator.
- •Verificarea reputației unui dezvoltator ia sub 30 de minute: istoric proiecte finalizate, litigii publice, și extras actualizat de carte funciară pentru terenul pe care se construiește.
De ce verificarea dezvoltatorului contează mai mult ca oricând în 2026
Scandalul public din jurul cazurilor de fraudă imobiliară din ultimii ani a schimbat definitiv modul în care ar trebui să abordezi cumpărarea unui apartament în construcție. Nu mai e vorba doar despre a găsi cel mai bun preț sau cea mai bună locație — e vorba despre a te asigura că banii tăi ajung, cu adevărat, într-un proiect care se va finaliza.
Vestea bună: legislația s-a schimbat semnificativ în urma acestor cazuri, cu reguli mult mai stricte privind modul în care dezvoltatorii pot cere și folosi avansurile de la cumpărători. Vestea și mai bună: verificarea unui dezvoltator, făcută corect, durează sub o oră și poate fi făcută de oricine, fără cunoștințe juridice speciale.
Acest checklist e gândit să te ghideze exact prin pașii pe care noi, ca agenție cu peste 20 de ani de experiență pe piața din București, îi recomandăm oricărui client — indiferent dacă cumpără de la Neofort IMO sau de la orice alt dezvoltator.
Pasul 1: verifică istoricul de proiecte finalizate al dezvoltatorului
Primul și cel mai important semnal: câte proiecte a finalizat efectiv acest dezvoltator, nu câte a anunțat sau a început. Un dezvoltator serios are un istoric verificabil de blocuri predate la timp, cu locatari mutați efectiv.
Cum verifici concret: caută online numele companiei dezvoltatoare (nu doar numele „de marketing" al proiectului, care poate diferi) și verifică dacă apar proiecte anterioare finalizate, cu adrese concrete pe care le poți verifica pe hartă sau chiar vizita fizic.
Verifică și dacă există litigii publice asociate companiei — o simplă căutare a numelui firmei plus cuvinte precum „insolvență", „litigiu" sau „reclamații" pe motoarele de căutare poate scoate la iveală probleme relevante. Nu te opri la prima pagină de rezultate — verifică și portalurile specializate în informații despre firme (bilanțuri, istoricul CUI-ului).
Un semnal pozitiv puternic: dezvoltatori care există pe piață de 10+ ani, cu zeci de proiecte finalizate și predate — istoricul lung reduce dramatic riscul, pentru că o companie cu reputație construită în timp are mult mai mult de pierdut dintr-un eșec decât o firmă nou-înființată special pentru un singur proiect.
Pasul 2: verifică actele terenului și autorizația de construire
Înainte de a plăti orice sumă, cere să vezi (sau verifică singur, dacă ai acces) extrasul de carte funciară al terenului pe care se construiește. Acesta îți arată clar cine este proprietarul real al terenului, dacă există sarcini (ipoteci, interdicții de înstrăinare) și dacă terenul e liber de litigii.
Verifică și autorizația de construire — un document public, pe care orice dezvoltator serios ți-l poate arăta fără ezitare sau pe care îl poți verifica direct la Primăria de sector responsabilă. Absența autorizației, sau o autorizație care nu corespunde exact cu ce ți se prezintă în materialele de marketing (număr de etaje, regim de înălțime, tipologii), e un semnal de alarmă serios.
Din 2026, prin Ordinul ANCPI nr. 1.323/2026, procedurile de carte funciară pentru apartamente în construcție, „bunuri viitoare" și parcări au fost actualizate și clarificate — un dezvoltator la curent cu noile proceduri și transparent în privința lor arată profesionalism și conformitate legală actualizată.
Pasul 3: verifică dacă avansul cerut respectă limitele legale
De la intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025, avansurile cerute de dezvoltatori în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare sunt plafonate strict în funcție de stadiul construcției: maximum 25% din preț pentru etapa structurii de rezistență, și, ulterior, după finalizarea acesteia, maximum 20% suplimentar pentru etapa de instalații.
Dacă un dezvoltator îți cere un avans mai mare decât aceste plafoane legale la o etapă incipientă a construcției, e o încălcare directă a legii și un motiv serios de îngrijorare — nerespectarea acestor limite poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, deci un dezvoltator care ignoră aceste reguli fie nu cunoaște legea (semnal prost de organizare), fie o ignoră intenționat (semnal și mai prost).
Verifică și rezervarea inițială: dacă suma plătită pentru rezervare depășește 5% din preț sau dacă durata convenției de rezervare depășește 60 de zile, convenția este nulă prin lege. Un dezvoltator serios respectă aceste plafoane fără să fie nevoie să i le reamintești.
Dacă în intervalul de rezervare nu se ajunge la o promisiune de vânzare sau la contractul final din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat prin lege să returneze avansul integral în termen de 30 de zile — cere explicit ca această clauză să fie prezentă și clară în orice document pe care îl semnezi.
Pasul 4: verifică dacă avansul merge într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului
Una dintre cele mai importante protecții introduse de noua legislație: sumele plătite ca avans trebuie depuse obligatoriu într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv proiectului pentru care ai plătit — dezvoltatorul nu mai poate folosi banii tăi pentru a finanța construcția altui proiect al său, aflat eventual în dificultate financiară.
Cere explicit, înainte de a plăti orice avans, detaliile acestui cont dedicat — un IBAN specific proiectului, nu contul general al companiei. Un dezvoltator transparent și conform legal ți-l va oferi fără ezitare, adesea chiar menționat explicit în antecontract.
Această măsură a fost introdusă tocmai pentru a preveni situațiile în care banii plătiți de cumpărători pentru un proiect erau redirecționați către alte șantiere ale aceluiași dezvoltator, aflate în dificultate — practică ce a dus, în trecut, la blocarea și abandonarea unor proiecte, cu cumpărători rămași fără bani și fără apartament.
Pasul 5: citește cu atenție clauzele antecontractului înainte de semnare
Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) e documentul care te protejează legal până la semnarea contractului final la notar. Câteva clauze pe care trebuie să le verifici explicit:
Termenul de finalizare și predare — trebuie să fie o dată concretă, nu o formulare vagă precum „în funcție de progresul lucrărilor". Verifică și dacă există penalități clare pentru întârzieri semnificative față de acest termen.
Descrierea exactă a apartamentului — suprafață, etaj, orientare, finisaje incluse — trebuie să corespundă exact cu ce ți s-a promis verbal sau în materialele de marketing. Orice modificare importantă ulterioară (compartimentare, materiale, suprafață) fără acordul tău scris îți dă dreptul legal să ceri rezilierea contractului și returnarea integrală a banilor, plus daune-interese.
Notarea promisiunii în Cartea Funciară — din 2026, regimul special pentru promisiunile de vânzare a imobilelor viitoare impune, printre altele, obligativitatea notării promisiunii în cartea funciară. Neînscrierea te lasă extrem de vulnerabil, mai ales dacă dezvoltatorul intră în insolvență — cere explicit confirmarea acestei notări.
Nu te lăsa presat să semnezi rapid. Un dezvoltator serios îți oferă timpul necesar să citești și, dacă vrei, să consulți un avocat înainte de a semna.
Semnale de alarmă care ar trebui să te oprească imediat
Câteva semnale care, în experiența noastră de peste 20 de ani pe piața din București, au precedat aproape mereu probleme serioase:
Presiune de a semna rapid sau de a plăti în avans peste limitele legale, cu argumentul „oferta expiră azi" sau „mai sunt puțini clienți interesați".
Refuzul sau ezitarea de a arăta actele terenului, autorizația de construire sau detaliile contului bancar dedicat proiectului.
Prețuri semnificativ sub media pieței pentru zona respectivă, fără o explicație clară și verificabilă (de exemplu, o promoție limitată reală, nu un preț „prea bun ca să fie adevărat" în mod constant).
Lipsa unui istoric verificabil de proiecte anterioare finalizate, combinată cu un discurs de marketing foarte agresiv despre planuri viitoare ambițioase.
Solicitarea de plăți în numerar sau prin canale netransparente, în loc de transfer bancar către contul dedicat proiectului.
Dacă întâlnești oricare din aceste semnale, ia o pauză, cere timp de gândire și, dacă e posibil, consultă un avocat specializat în tranzacții imobiliare înainte de a plăti orice sumă. Pentru context despre cazurile care au dus la aceste noi reguli, vezi Legea Nordis: efect de bumerang pe piață, iar pentru protecțiile tale după ce ai semnat, la predarea efectivă a apartamentului, citește garanții și recepția la cheie: ce se schimbă din 2026.
Întrebări frecvente despre verificarea unui dezvoltator imobiliar
?
Ce documente trebuie să-mi arate un dezvoltator înainte să plătesc avansul?
Extrasul de carte funciară al terenului, autorizația de construire, și detaliile contului bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv pentru depunerea avansului.
?
Cât de mare poate fi avansul cerut de un dezvoltator în 2026?
Maximum 25% din preț pentru etapa structurii de rezistență, apoi maximum 20% suplimentar pentru etapa de instalații, conform Legii 207/2025. Pentru rezervarea inițială, plafonul e de 5% din preț, cu durată maximă de 60 de zile.
?
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu respectă termenul de predare?
Antecontractul trebuie să conțină penalități clare pentru întârzieri. Dacă termenul nu e respectat din culpa dezvoltatorului și nu se ajunge la contractul final, acesta e obligat prin lege să returneze avansul integral în 30 de zile.
?
Cum verific dacă banii mei merg într-un cont dedicat proiectului?
Cere explicit IBAN-ul contului dedicat, menționat de regulă în antecontract. Legea impune ca aceste sume să fie depuse separat de conturile generale ale companiei, folosite exclusiv pentru proiectul respectiv.
?
Ce fac dacă găsesc un semnal de alarmă după ce am plătit deja o rezervare?
Verifică termenii convenției de rezervare — dacă suma depășește 5% din preț sau durata depășește 60 de zile, convenția e nulă prin lege, ceea ce îți dă temei să ceri returnarea banilor. Consultă un avocat pentru pașii exacți.
?
E sigur să cumpăr un apartament în construcție în 2026, după toate scandalurile din piață?
Da, cu verificările corecte. Legislația s-a întărit semnificativ prin Legea 207/2025 tocmai ca reacție la aceste cazuri, iar dezvoltatorii serioși respectă deja aceste reguli fără ezitare — checklist-ul de mai sus te ajută să distingi rapid un proiect sigur de unul riscant.
#VerificaDezvoltator#SigurantaCumparatori#GhidCumparare#NeofortIMO
Resurse utile de pe Neofort IMO
Distribuie articolul
Despre autor
Adriana Veselu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 16 ani experienta
Adriana Veselu este consultant imobiliar senior cu 14 ani in Neofort IMO si peste 400 de tranzactii finalizate. Specializata in consiliere pentru cumparatorii la primul apartament din zona centrala a Capitalei.
