Sasha Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 17 ani experienta
·10 min citire·1,497 cuvinte
Cuprins
- 1. Concluzia scurtă
- 2. Date reale: evoluția prețurilor 2022–2026
- 3. Impactul TVA 21% din august 2025
- 4. Evoluție pe zone principale
- 5. Factorii care mișcă prețurile
- 6. Ce urmează în restul lui 2026
- 7. Scumpi sau ieftini în context european
- 8. Întrebări frecvente despre prețurile apartamentelor din București 2026
- 9. Cumpăr acum sau aștept?
Prețurile apartamentelor din București scad sau cresc în 2026? Analiză cu date reale din ANCPI, INS și piața locală: evoluție pe zone, impactul TVA 21%, Noua Casă și ce înseamnă pentru cumpărătorii de azi.
Pe scurt
- •Prețurile din 2026 sunt influențate de majorarea TVA la 21%, de programul Noua Casă și de raportul cerere-ofertă pe zone.
- •Zonele cu metrou rămân o piață a vânzătorului: cererea depășește oferta, susținând prețurile.
- •Analiza pe date ANCPI și INS arată diferențe mari între zone — media pe oraș ascunde realitatea fiecărui cartier.
Concluzia pentru cine nu are timp — răspunsul scurt
Nu, prețurile nu scad în 2026. Nu semnificativ, nu pe termen scurt și în special nu pe segmentul apartamentelor noi din București. Dacă cineva îți spune altceva, ori nu urmărește datele, ori are un interes în amânarea deciziei tale de cumpărare.
Datele ANCPI arată că prețul mediu per metru pătrat la apartamentele noi din București a crescut cu 9,3% în 2025 față de 2024, după o creștere de 11,1% în 2024 față de 2023. Inflația acumulată în materialele de construcție și în forța de muncă nu dispare de la sine. Un proiect rezidențial lansat azi nu poate fi profitabil sub 1.800–2.000 EUR/mp în zonele accesibile ale Capitalei.
Asta nu înseamnă că nu există momente mai bune sau mai proaste să cumperi. Înseamnă că strategia „aștept să scadă" s-a dovedit costisitoare pentru zeci de clienți pe care i-am consiliat în ultimii 17 ani.
Date reale: cum au evoluat prețurile din 2022 până în 2026
Datele de mai jos provin din statisticile ANCPI (tranzacții înregistrate), INS (indicii prețurilor locuințelor) și analiza tranzacțiilor Neofort IMO:
Prețul mediu per metru pătrat util, apartamente noi București:
• 2022: 1.480 EUR/mp
• 2023: 1.620 EUR/mp (+9,5%)
• 2024: 1.800 EUR/mp (+11,1%)
• 2025: 1.967 EUR/mp (+9,3%)
• T1 2026: ~2.050 EUR/mp (estimat pe baza tranzacțiilor înregistrate)
Numărul de tranzacții imobiliare în București și Ilfov:
• 2022: 67.400 tranzacții
• 2023: 58.200 (-13,6% — efectul ratelor mari de dobândă)
• 2024: 63.800 (+9,6% — recuperare graduală)
• 2025: 71.200 (+11,6% — cel mai bun an din ultimii 5)
Piața nu s-a prăbușit sub presiunea dobânzilor ridicate din 2023. A încetinit, și-a revenit, a accelerat. Cei care au așteptat o corecție în 2023 și 2024 au plătit cu 15–20% mai mult la achiziția finală față de prețul pe care l-au „ratat".
Impactul major: TVA 21% pentru apartamentele noi din august 2025
Cea mai importantă schimbare legislativă care afectează piața în 2026 este majorarea TVA pentru locuințele noi. Prin Legea nr. 141/2025, cota standard a crescut de la 19% la 21% începând cu 1 august 2025, iar cota redusă de 5% a fost eliminată complet.
A mai existat o cotă tranzitorie de 9%, aplicabilă strict celor care au semnat un antecontract și au achitat minim 20% avans până la 31 iulie 2025, cu livrare și semnare contract final până la 30 septembrie 2026. Fereastra s-a închis la acea dată, deci orice achiziție nouă se face cu 21% TVA. Cine a plătit 21% deși se încadra la cota redusă poate cere restituirea diferenței, cu depunere începând cu 1 octombrie 2026 — detalii în ghidul despre restituirea TVA.
Ce înseamnă concret în bani:
• Apartament de 100.000 EUR net → cu TVA 9%: 109.000 EUR total | cu TVA 21%: 121.000 EUR total
• Apartament de 150.000 EUR net → cu TVA 21%: 181.500 EUR total
• Diferența față de TVA 5% de acum 2 ani (la 100.000 EUR): 16.000 EUR în plus
Efectul pe piață a fost dublu. Înainte de 1 august 2025, volumul tranzacțiilor a explodat — oamenii s-au grăbit să semneze. După această dată, piața s-a temperat cu aproximativ 12% în București față de aceeași perioadă a lui 2024. Pe termen lung, TVA 21% nu „stinge" cererea — o redistribuie spre apartamente mai mici sau presează cumpărătorii să acceseze Noua Casă.
Evoluție pe zone: câștigătorii și cei rămași în urmă
Nu toate cartierele Bucureștiului evoluează identic. Iată situația concretă pe zonele principale:
Zone cu cea mai rapidă apreciere în 2025 (+12–18%):
Titan–Pallady (Sectorul 3) — zona a explodat după extinderea liniei M3 și deschiderea IKEA Pallady. Prețul mediu pentru apartamente noi a urcat de la 1.650 EUR/mp în 2024 la 1.940 EUR/mp în 2025. Cererea depășește semnificativ oferta disponibilă, iar proiectele noi se vând în proporție de 70–80% înainte de finalizare.
Militari–Gorjului (Sectorul 6) — accesul la metrou M3 și parcările mari au transformat radical zona. De la 1.580 EUR/mp la 1.820 EUR/mp. Proiectele cu livrare 2026–2027 s-au rezervat masiv.
Moșilor–Eminescu (Sectorul 2) — zonă semicentrală cu cerere din diasporă consistentă. Creștere de 14% în 2025, cu prețuri medii de 2.400–2.700 EUR/mp pentru apartamente noi.
Zone cu creșteri moderate (+7–11%):
Floreasca–Aviației (Sectorul 1) — piața premium și-a temperat creșterea din lipsă de teren disponibil. Prețuri de 3.200–4.000 EUR/mp pentru proiectele boutique.
Drumul Taberei (Sectorul 5) — piața matură, creșteri stabile. Beneficiarul liniei M5 continuă să performeze consistent.
Zone care au stagnat sau au crescut minimal:
Periferiile fără metrou (Pantelimon estul îndepărtat, Berceni sud extrem, Voluntari vest) au înregistrat creșteri sub inflație sau stagnare. Cumpărătorii au migrat spre zone mai conectate la rețeaua de transport.
Ce forțe mișcă prețurile în 2026 — tabloul complet
Prețurile imobiliare nu sunt determinate de un singur factor. Iată forțele care acționează simultan:
Presiune ascendentă (cresc prețurile):
Deficitul structural de locuințe: România are 1,07 camere per persoană față de media UE de 1,6. București înregistrează cel mai mare deficit din țară, cu o populație rezidentă în creștere și un stoc insuficient de apartamente de 2–3 camere la prețuri accesibile.
Inflația în construcții: costul materialelor a crescut cu 35–40% față de 2020. Manopera s-a scumpit cu 45–50%. Un proiect rezidențial lansat azi nu poate fi livrat profitabil sub 1.800–2.000 EUR/mp în zonele periferice.
Creșterea salariilor: salariul mediu net în București a depășit 6.000 lei/lună în 2025. Puterea de cumpărare imobiliară a crescut, chiar și cu dobânzile mai mari.
Presiune descendentă (temperează creșterile):
Dobânzile bancare: ROBOR s-a redus față de maximele din 2023, dar rata medie pentru un credit ipotecar în lei rămâne la 6,5–7,5% în 2026 — mult peste 2–3% din 2020–2021. Aceasta restrânge accesibilitatea creditelor standard.
TVA 21% pentru locuințele noi: după eliminarea cotei de 9%, orice achiziție nouă semnată după 31 iulie 2025 costă cu 10–12% mai mult față de acum 2 ani doar din cauza taxei.
Oferta nouă: în 2025–2026, au intrat pe piața din București circa 15.000–18.000 apartamente noi, temperând creșterile în segmentele cu ofertă mai abundentă.
Previziuni pentru restul anului 2026 — ce urmează
Oricine îți garantează cu certitudine evoluția prețurilor minte. Pot prezenta scenariile probabile cu raționamentul din spatele lor:
Scenariul de bază (probabilitate ridicată): creștere moderată de 5–7% în 2026 față de 2025. Justificare: oferta nouă echilibrează parțial cererea, dobânzile rămân relativ stabile, economia crește cu 3–4%. TVA 21% temperează ușor cererea pe apartamentele mari și scumpe.
Scenariul optimist: creștere de 10–12%, similar cu 2024–2025. Se materializează dacă BCE continuă ciclul de reduceri ale dobânzilor, cererea din diasporă crește și oferta rămâne insuficientă pe segmentul 2 camere sub 150.000 EUR.
Scenariul pesimist: stagnare sau corecție ușoară (0 până la -3%). Necesită deteriorare macroeconomică semnificativă sau explozie neașteptată a ofertei noi. Probabilitate scăzută în orizontul de 12 luni.
Ce înseamnă practic: chiar și în scenariul conservator de +6%, dacă aștepți 12 luni să cumperi un apartament de 150.000 EUR, pierzi 9.000 EUR în apreciere — mai mult decât avansul suplimentar pe care l-ai economisi amânând decizia.
Prețurile din București în context european — suntem scumpi sau ieftini?
O perspectivă utilă pentru a evalua corect piața din București este comparația cu alte capitale din Europa Centrală și de Est, țări cu economii și istorii similare:
Prețuri medii apartamente noi, T1 2026 (EUR/mp util, zone similare cu Titan-Pallady sau Militari):
| Oraș | Țară | Preț apartamente noi |
|---|---|---|
| Praga | Cehia | 5.500–7.000 EUR/mp |
| Varșovia | Polonia | 3.200–4.100 EUR/mp |
| Budapesta | Ungaria | 2.800–3.600 EUR/mp |
| București | România | 1.900–2.200 EUR/mp |
| Belgrad | Serbia | 1.600–2.000 EUR/mp |
| Sofia | Bulgaria | 1.400–1.800 EUR/mp |
Concluzia: București este semnificativ mai ieftin decât Varșovia și Praga — două piețe cu care se compară frecvent în discuțiile despre investiții imobiliare din regiune. Față de Budapesta, diferența este de 40–50%.
Ce explică gap-ul față de Varșovia și Praga: convergența economică și salariile din România sunt încă sub nivelul polonez și ceh, deși decalajul se reduce rapid. Salariul mediu în București a ajuns la aproximativ 1.200–1.400 EUR net/lună în 2025, față de 1.600–1.800 EUR în Varșovia. Pe măsură ce salariile converge, prețurile imobiliare urmează același traseu.
Implicația pentru investitori: există un potențial de apreciere suplimentar față de convergența economică cu Europa Centrală. Un apartament cumpărat azi în București la 2.000 EUR/mp poate ajunge la 2.800–3.200 EUR/mp pe termen de 8–12 ani — nu ca speculație, ci ca reflecție a convergenței salariale.
Un alt indicator util: raportul preț/venit (câți ani de salariu mediu costă un apartament de 50 mp):
• Praga: 14–16 ani
• Varșovia: 10–12 ani
• București: 9–11 ani
• Budapesta: 10–13 ani
Față de media europeană de 8–12 ani, București se află în linie — piața nu este nici subevaluată dramatic, nici în bulă speculativă. Este o piață matură în curs de convergență.
Întrebări frecvente despre prețurile apartamentelor din București în 2026
?
Prețurile apartamentelor din București scad în 2026?
Nu există o scădere generalizată. Datele din piață arată o stagnare sau ușoară comprimare a volumului de tranzacții din cauza TVA 21%, dar prețurile pe metru pătrat s-au menținut stabile sau au crescut ușor în zonele cu metrou. Zonele centrale și semicentrale au înregistrat creșteri de 3-7% față de 2025.
?
Care este prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamente noi în București în 2026?
Prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamente noi variază între 1.300-1.500 EUR/mp în proiecte în construcție cu avans mare și 1.700-2.200 EUR/mp pentru proiecte finalizate sau în zone premium. Zona Titan-Pallady: ~2.050 EUR/mp. Sectorul 1 central: 3.000-5.000 EUR/mp. Militari-Gorjului: ~1.800 EUR/mp.
?
Cum a afectat TVA 21% prețurile apartamentelor noi?
TVA 21% a crescut costul total al achiziției cu 12-16% față de regimul TVA 5% din 2023. Prețurile nete afișate de dezvoltatori nu au scăzut proporțional — diferența s-a transferat integral cumpărătorilor. Un apartament de 150.000 EUR net costă acum 181.500 EUR total față de 157.500 EUR la TVA 5%.
?
Este 2026 un moment bun pentru cumpărarea unui apartament sau ar trebui să aștept?
Datele istorice arată că perioadele cu volum redus de tranzacții sunt de regulă favorabile cumpărătorilor cu finanțare pregătită: concurența este mai mică, negocierea este posibilă. Așteptarea nu garantează prețuri mai mici — oferta se contractează simultan cu cererea, menținând prețurile stabile.
?
Care zone din București au înregistrat cele mai mari creșteri de preț în ultimii 3 ani?
Titan-Pallady (+95% din 2020 la T1 2026), Moșilor-Eminescu (+70%), Militari-Gorjului (+65%). Aceste zone au depășit media orașului datorită extinderii metrului, deschiderii centrelor comerciale și regenerării spațiului public. Citește și analiza completă a zonei Titan-Pallady.
Cumpăr acum sau aștept? Ghidul deciziei raționale
Aceasta este întrebarea pe care mi-o pun cel mai frecvent clienții. Răspunsul meu onest, bazat pe 17 ani de consiliere imobiliară:
Cumpără acum dacă:
• Ai stabilitate financiară — job stabil și fond de urgență de minim 6 luni cheltuieli
• Rata lunară este sub 35% din venitul net al familiei
• Intenționezi să locuiești în apartament cel puțin 5 ani sau e o investiție pe termen lung
• Ai găsit proiectul care îți satisface criteriile — nu mai există „apartamentul perfect la prețul perfect de acum 2 ani"
Amână dacă:
• Nu ai avansul minim (15–20% + costuri notariale ~3% din valoare)
• Ești în schimbare de loc de muncă sau oraș în 12 luni
• Ai datorii cu dobânzi mari care consumă cash-flow disponibil
• Orizontul tău de detenție este sub 3 ani
Sfatul practic pe care l-am dat mereu: calculează costul total al chiriei pe 24 de luni față de costul achiziției. Dacă suma chiriilor pe 2 ani depășește 50–60% din avansul necesar, matematica îți spune să cumperi.
Am văzut zeci de oameni așteptând prăbușirea pieței din 2020, din 2022, din 2023, din 2024. Prăbușirea nu a venit pe segmentul apartamentelor noi din zone conectate. Au plătit chirii între timp și au cumpărat mai scump. Poate într-o zi piața se va corecta semnificativ — dar nimeni nu știe când, și nimeni nu poate recupera chiria plătită între timp.
Dacă vrei o analiză personalizată pe bugetul și situația ta, consultanții Neofort IMO oferă consiliere gratuită, fără angajamente. Sună la 0758 090 904. Citește și ghidul complet Noua Casă 2026 și analizele de randament pe zone din București. Vezi ansamblurile active pentru oferta actualizată.
#PreturiApartamente2026#PiatImobiliara#ApartamenteBucuresti#InvestitieImobiliara#NeofortIMO
Resurse utile de pe Neofort IMO
Distribuie articolul
Despre autor
Sasha Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 17 ani experienta
Sasha Calutu are toti cei 17 ani de experienta imobiliara petrecuti in Neofort IMO, ceea ce il face unul dintre cei mai longevivi consultanti ai companiei. Expertiza sa acopera zona centrala si proiectele premium.
