Programul Noua Casă 2026: Ghid Complet — Condiții, Bănci, Avans și Ce Apartamente Se Califică

Programul Noua Casă este cel mai longeviv instrument de politică publică din România în domeniul locuințelor. Lansat în 2009 sub numele Prima Casă, schimbat în Noua Casă în 2020, programul a acordat până la sfârșitul lui februarie 2026 peste 334.000 de garanții și promisiuni de garantare, în valoare totală de aproximativ 31,72 miliarde lei — cifre care arată că zeci de mii de familii și-au cumpărat prima locuință cu ajutorul acestui instrument. În mai 2026, Guvernul a adoptat Hotărârea de Guvern care prelungește programul cu un plafon de garantare de 500 milioane lei pentru 2026. Continuarea nu era garantată — în unii ani, plafonul a fost epuizat rapid și programul a fost suspendat temporar. Aprobarea confirmă că programul rămâne activ și funcțional. Mecanismul este simplu: statul garantează 50% din creditul ipotecar acordat de bancă. Aceasta permite băncii să acorde credite cu avans mai mic și condiții mai accesibile decât la un credit standard, pentru că riscul de neplată este parțial acoperit de garanția de stat.

Plafonul de 500 milioane lei reprezintă valoarea totală a garanțiilor de stat care pot fi acordate în 2026. Nu înseamnă că programul are disponibil 500 milioane pentru credite — garanțiile acoperă 50% din fiecare credit, deci plafonul permite credite totale de aproximativ 1 miliard de lei. Un credit Noua Casă tipic pentru o locuință nouă de 66.500 EUR (plafonul maxim) beneficiază de o garanție de stat de aproximativ 33.250 EUR. Aceasta permite băncii să aprobe creditul cu avans de 5% în loc de 15–20% necesar la credit standard. Plafonul se epuizează în ordinea solicitărilor aprobate. Din 2025, cererea a fost semnificativ mai mică față de 2021–2022 (când plafonul se epuiza în câteva luni), parțial din cauza TVA 21% care a redus numărul locuințelor noi eligibile. Aceasta înseamnă că în 2026, accesul la program este mai ușor — nu există riscul imediat de epuizare a plafonului.

Pentru a aplica la Noua Casă trebuie să îndeplinești simultan: Condiții privind cumpărătorul: • Persoană fizică, rezidentă în România • Nu deții în proprietate nicio altă locuință (sau deții maximum una, cu suprafață utilă sub 50 mp — condiție aplicabilă în unele variante ale programului) • Nu ai beneficiat anterior de garanție Noua Casă sau Prima Casă care mai este activă • Ai capacitate de rambursare demonstrabilă — rata lunară totală trebuie să fie sub 40% din venitul net al familiei Condiții privind locuința achiziționate: • Valoarea totală (inclusiv TVA) nu depășește 119.000 EUR pentru locuințe noi sau 93.500 EUR pentru locuințe vechi • Suprafața utilă este de maximum 120 mp • Locuința este situată în România • Trebuie să devină locuința principală a cumpărătorului (nu proprietate de investiție) Condiții privind creditul: • Creditul se acordă în lei (RON), nu în EUR • Durata maximă: 30 de ani • Dobânda: stabilită de bancă, dar de regulă mai mică față de creditele standard, datorită garanției de stat Un aspect important: băncile pot avea condiții suplimentare față de minimul legal. Unele solicită un istoric de credit curat pe 5 ani, altele cer asigurare de viață. Verificați cu fiecare bancă parteneră.

Unul dintre principalele avantaje ale programului este avansul mai mic față de creditele standard: • Locuință nouă cu valoare totală sub 66.500 EUR: avans minim 5% • Locuință nouă cu valoare totală între 66.500 EUR și 119.000 EUR: avans minim 15% • Locuință veche: avans minim 5% până la 52.500 EUR, 15% până la 93.500 EUR Exemple concrete: Apartament nou, preț total cu TVA 66.000 EUR → avans minim 5%: 3.300 EUR Apartament nou, preț total cu TVA 100.000 EUR → avans minim 15%: 15.000 EUR Apartament nou, preț total cu TVA 119.000 EUR → avans minim 15%: 17.850 EUR La aceste sume se adaugă întotdeauna costurile tranzacției: taxă notarială (aproximativ 3.000–5.000 lei), taxă intabulare (1.500–2.500 lei), asigurare PAD obligatorie (~200 lei/an). Calculează și aceste costuri în bugetul de avans. Notă practică: avansul se plătește de regulă la semnarea antecontractului sau la momentul aprobării creditului. Fondurile trebuie să fie disponibile în cont și demonstrate către bancă înainte de aprobare.

Programul Noua Casă este derulat prin băncile comerciale autorizate de FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri). În 2026, principalele bănci partenere includ: BCR, BRD, Raiffeisen Bank, ING Bank, UniCredit, Transilvania, CEC Bank, Banca Transilvania și altele. Fiecare bancă stabilește propria dobândă și propriile condiții de aprobare în cadrul limitelor programului. De aceea, compararea ofertelor de la minimum 3 bănci înainte de decizie este esențială. Situația dobânzilor în 2026: Creditele Noua Casă sunt acordate în lei, cu dobânzi legate de ROBOR sau dobânda cheie BNR. În T1 2026, dobânzile efective (DAE) la creditele Noua Casă variază între 7,5% și 9,5% anual, în funcție de bancă, profil client și durata creditului. Față de 2021–2022 (când dobânzile erau 3–4%), costul finanțării s-a dublat. Aceasta înseamnă că pentru un credit de 250.000 lei pe 30 de ani, plata lunară este de aproximativ 1.950–2.200 lei față de 1.100–1.250 lei în 2021. Calculați atent accesibilitatea înainte de angajament. Recomandarea noastră: mergeți la bancă cu un preapproval înainte de a vizita apartamente. Cunoașteți exact suma maximă la care vă califică venitul și nu pierdeți timp vizualizând proprietăți pe care nu le puteți achiziționa.

Aceasta este cea mai importantă problemă practică a programului Noua Casă în 2026: TVA 21% a redus semnificativ numărul apartamentelor noi eligibile. Plafonul Noua Casă pentru locuințe noi este 119.000 EUR total (cu TVA inclus). La TVA 21%, aceasta înseamnă că locuința trebuie să aibă prețul net sub 98.347 EUR. Cu un preț mediu al apartamentelor noi în București de 2.050 EUR/mp, aceasta permite maximum ~48 mp suprafață utilă. Practic: Noua Casă acoperă confortabil garsoniere și studiouri în zone centrale și apartamente mici de 2 camere în zone mai periferice. Apartamentele de 2 camere de 55–60 mp în Titan–Pallady, Militari sau Moșilor depășesc de regulă plafonul. Există o excepție importantă: pentru cumpărătorii care se califică pentru TVA 9% tranzitoriu (au semnat antecontract cu 20% avans înainte de 31 iulie 2025), plafonul devine efectiv mai generos — 119.000 EUR total include TVA 9%, nu 21%, deci acoperă locuințe de până la ~109.000 EUR net. Sfatul meu: dacă bugetul total este sub 100.000 EUR, analizați serios Noua Casă. Dacă bugetul e între 100.000 și 150.000 EUR, comparați Noua Casă cu un credit standard de la bancă — uneori creditul standard cu avans de 20% oferă condiții mai bune și flexibilitate mai mare. Deasupra de 150.000 EUR, Noua Casă nu mai este relevantă.

Procesul de aplicare la Noua Casă implică mai mulți pași care trebuie parcurși în ordine corectă. O greșeală de secvențiere poate întârzia aprobarea cu săptămâni: Pasul 1 — Verificarea eligibilității (1–2 zile) Consultați ONRC sau Registrul Cadastral să confirmați că nu aveți proprietăți înregistrate pe numele dumneavoastră. De asemenea, verificați cu banca că nu aveți o garanție Noua Casă / Prima Casă activă din trecut. Pasul 2 — Pregătirea documentelor de venituri (3–7 zile) Adunați: adeverință de salariu sau decizie de impunere ANAF, fluturaș de salariu pe ultimele 3–6 luni, extras de cont pe 3–6 luni (să demonstreze capacitatea de economisire), BI/CI valabil. Pasul 3 — Evaluarea capacității de rambursare la bancă (1 zi) Mergeți la 2–3 bănci partenere Noua Casă cu documentele de venituri și cereți un calcul de eligibilitate. Vă vor spune exact suma maximă pentru care vă califică veniturile. Alegeți banca cu cel mai bun DAE și cele mai bune condiții de flexibilitate. Pasul 4 — Identificarea proprietății și negocierea (1–4 săptămâni) Cu suma aprobată în minte, identificați apartamentul. Verificați că se încadrează în plafonul Noua Casă: preț total (TVA inclus) sub 119.000 EUR pentru locuință nouă. Pasul 5 — Semnarea antecontractului și depunerea dosarului la bancă (2–3 zile) Semnați antecontractul cu dezvoltatorul. Depuneți dosarul complet la bancă: antecontract, documente identitate, documente venituri, extras CF al proprietății. Pasul 6 — Evaluarea imobilului de către evaluatorul băncii (3–7 zile) Banca trimite un evaluator autorizat să verifice și să evalueze apartamentul. Costul evaluării (300–600 lei) este suportat de obicei de solicitant. Pasul 7 — Aprobarea creditului (7–14 zile) Banca analizează dosarul și emite aprobarea (sau cererea de documente suplimentare). În cazul Noua Casă, FNGCIMM trebuie să confirme garanția de stat — adaugă 3–5 zile suplimentare față de un credit standard. Pasul 8 — Semnarea contractului de credit și a contractului de vânzare la notar (1 zi) Se semnează simultan contractul de credit ipotecar la bancă și contractul de vânzare-cumpărare la notar. Fondurile sunt virate direct de bancă către vânzător. Durata totală realistă: 6–10 săptămâni de la primul contact cu banca până la semnarea finală. Planificați în consecință și nu dați termene imposibile vânzătorului.

Dacă Noua Casă este varianta ta, iată pașii optimi: 1. Verifică eligibilitatea — înainte de orice altceva, confirmă că nu deții altă proprietate și că nu ai beneficiat anterior de garanție activă. Această verificare o poate face orice bancă parteneră rapid. 2. Calculează rata maximă acceptabilă — rata lunară nu trebuie să depășească 40% din venitul net al familiei (acesta este pragul standard al băncilor, nu legal, dar respectat în aproape toate cazurile). Dacă venitul net e 5.000 lei, rata maximă e 2.000 lei. 3. Obține preapproval de la minimum 2–3 bănci — nu toate băncile au același apetit de risc sau aceleași criterii. Preapproval-ul este gratuit și te informează exact cu ce buget intri la negociere. 4. Caută apartamentul în intervalul potrivit — după ce știi suma maximă aprobată, caută proprietăți cu 10–15% sub plafon. Lasă marjă pentru negociere, costuri de tranzacție și mobilare. 5. Verifică cu Neofort IMO — consultanții noștri știu exact care dintre proiectele active se califică pentru Noua Casă și pot coordona direct cu băncile partenere. Serviciu gratuit, fără comision. Sună la 0758 090 904.