Mecanismul de ajustare la frontieră pentru carbon (CBAM) al Uniunii Europene crește costul materialelor de construcție de bază. Ce înseamnă concret pentru prețul apartamentelor noi din București.
Pe scurt
•CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism) obligă importatorii de oțel, ciment și aluminiu să plătească certificate de emisii de carbon, transferând treptat costul suplimentar în prețul final al materialelor.
•Costurile de construcție au crescut constant în ultimii ani, iar materialele și forța de muncă rămân, potrivit dezvoltatorilor din piață, principalii factori de presiune asupra prețurilor apartamentelor noi.
•Analiștii din piața de construcții estimează o continuare a creșterii prețurilor locuințelor într-un ritm mai moderat, dar fără perspective reale de scădere pe termen scurt sau mediu.
Ce este CBAM și de ce ar trebui să-ți pese dacă vrei să cumperi un apartament nou
CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism), sau mecanismul de ajustare la frontieră pentru carbon, e un instrument al Uniunii Europene menit să prevină „scurgerea de carbon" — practica prin care companiile europene ar putea importa materiale ieftine din țări cu reglementări de mediu mai laxe, ocolind astfel costurile de conformare climatică impuse producătorilor din UE.
Concret, din 2026, importatorii de anumite materiale de bază — printre care oțel, ciment și aluminiu, toate esențiale în construcții — trebuie să plătească certificate de emisii de carbon proporțional cu amprenta de carbon a materialelor importate. Aceste sume suplimentare sunt transferate treptat, de-a lungul lanțului de aprovizionare, în prețul final al materialelor de construcție.
Pentru cineva care se întreabă de ce apartamentele noi nu par să se ieftinească, deși cererea pare, uneori, mai temperată, CBAM e una dintre piesele mai puțin vizibile, dar reale, ale acestui puzzle — un cost structural nou, care se adaugă peste presiunile deja existente asupra costurilor de construcție.
Materialele de construcție afectate direct: oțel, ciment, aluminiu
Cele trei materiale cele mai relevante pentru construcțiile rezidențiale, afectate direct de mecanismul CBAM, sunt oțelul (folosit masiv pentru structura de rezistență, armături), cimentul (component de bază al betonului) și aluminiul (folosit pentru tâmplărie, fațade, elemente structurale ușoare).
Aceste materiale reprezintă o parte semnificativă din costul brut al oricărei construcții noi, iar orice creștere la nivel de material de bază se propagă direct în bugetul final al unui proiect rezidențial — un dezvoltator nu poate absorbi la nesfârșit creșteri de cost fără să le reflecte, măcar parțial, în prețul de vânzare al apartamentelor.
Pe lângă CBAM, materialele de construcție rămân expuse și altor factori de volatilitate — conflicte internaționale, blocaje logistice, fluctuații ale costului transportului — toate acestea generând, cumulat, o presiune constantă asupra bugetelor de construcție, greu de anticipat cu precizie de la un an la altul.
Alți factori care mențin costurile de construcție ridicate în 2026
Dincolo de CBAM, costurile de construcție din România rămân sub presiunea combinată a mai multor factori structurali. Forța de muncă specializată în construcții a devenit tot mai scumpă, pe fondul unui deficit de muncitori calificați — o problemă amplificată de emigrația forței de muncă tinere și de atractivitatea redusă a domeniului pentru generațiile mai noi.
Cerințele tot mai stricte legate de eficiență energetică și sustenabilitate — deși benefice pe termen lung pentru proprietari, prin facturi mai mici — implică investiții inițiale mai mari din partea dezvoltatorilor: izolație performantă, sisteme de încălzire eficiente, uneori panouri solare integrate. Aceste costuri suplimentare de construcție se reflectă, inevitabil, în prețul final.
Disponibilitatea limitată de terenuri bune în zonele consacrate ale Bucureștiului adaugă și ea presiune — competiția pentru terenurile rămase, bine poziționate, menține prețul terenului ca o componentă tot mai mare din costul total al unui proiect nou.
Ce spun dezvoltatorii din piață despre 2026 și anii următori
Analiștii și dezvoltatorii consultați de publicațiile de specialitate din domeniu converg spre o concluzie comună: presiunea asupra costurilor de construcție s-a mai temperat față de anii de vârf ai crizei materialelor, dar nu a revenit la nivelurile de dinaintea pandemiei — și probabil nu va reveni.
Diferența, spun specialiștii, nu o va mai face prețul brut al materialelor, ci capacitatea dezvoltatorilor de a le integra inteligent într-un proiect coerent, eficient din punct de vedere al costurilor de execuție. Prețurile locuințelor vor continua să crească, dar într-un ritm mai echilibrat și mai diferențiat între proiecte — cei care reușesc să optimizeze procesul de construcție vor putea oferi prețuri mai competitive decât cei care nu se adaptează.
Segmentul middle-up al pieței, spun mai mulți dezvoltatori, rămâne cel mai stabil, pentru că se adresează unui cumpărător cu venituri mai sigure și cu o perspectivă de cumpărare pe termen lung — un profil de cumpărător mai puțin sensibil la fluctuațiile de preț pe termen scurt decât segmentul de bază al pieței.
Cum se transferă aceste costuri în prețul final al apartamentelor
Costurile suplimentare generate de CBAM și de ceilalți factori discutați mai sus nu se transferă instant sau uniform în prețul final al apartamentelor — procesul e gradual și depinde de momentul în care dezvoltatorul a achiziționat materialele față de momentul vânzării apartamentelor finite.
Un proiect care a cumpărat deja materialele de bază (oțel, ciment) înainte de intensificarea aplicării CBAM va resimți mai puțin impactul direct în prețul de vânzare curent. Un proiect nou, aflat abia în faza de achiziție a materialelor, va reflecta mai direct costurile suplimentare în bugetul și, implicit, în prețul final oferit cumpărătorilor.
Această dinamică explică parțial de ce prețurile pe piață nu cresc uniform, ci în valuri, în funcție de momentul lansării fiecărui proiect și de structura de costuri specifică fiecărui dezvoltator — un aspect important de reținut atunci când compari oferte de la proiecte lansate în momente diferite.
Ce înseamnă concret pentru cumpărători: de ce a aștepta nu garantează prețuri mai mici
Pentru cumpărătorii care amână decizia de achiziție în speranța unei scăderi semnificative de preț, analiza factorilor structurali discutați mai sus — CBAM, costuri de forță de muncă, cerințe de eficiență energetică, teren limitat — sugerează că o astfel de scădere nu e susținută de fundamentele actuale ale pieței.
Asta nu înseamnă că prețurile vor crește la infinit în același ritm accelerat din ultimii ani — analiștii vorbesc despre o temperare a ritmului de creștere, nu despre stagnare sau scădere. Dar diferența dintre „crește mai încet" și „scade" e esențială pentru cine calculează momentul optim de cumpărare.
Practic, amânarea cumpărării în speranța unor prețuri mai mici trebuie cântărită atent față de costul real al amânării: chirie continuă de plătit, posibilă creștere ulterioară a prețurilor (chiar dacă mai lentă), și, pentru cei cu credit variabil, expunerea la fluctuațiile viitoare ale dobânzii. Pentru o evaluare personalizată a momentului optim de cumpărare, ținând cont de situația ta specifică, consultanții Neofort IMO oferă consiliere gratuită la 0758 090 904. Pentru date complete despre evoluția prețurilor, vezi analiza prețurilor apartamentelor din București 2026, iar pentru un benchmark exact pe sectoare, citește prețul pe metru pătrat pe sectoare 2026.
Întrebări frecvente despre taxa CBAM și costurile de construcție
?
Ce este mecanismul CBAM și cum afectează prețul apartamentelor?
CBAM e un mecanism european care obligă importatorii de oțel, ciment și aluminiu să plătească certificate de emisii de carbon, crescând treptat costul acestor materiale de bază folosite masiv în construcții rezidențiale.
?
Vor scădea prețurile apartamentelor noi în 2026-2027?
Analiștii din piață estimează o continuare a creșterii, dar într-un ritm mai moderat și mai diferențiat între proiecte, nu o scădere. Factorii structurali (CBAM, forță de muncă, teren limitat) nu susțin o scădere pe termen scurt sau mediu.
?
Care sunt materialele de construcție cele mai afectate de costurile în creștere?
Oțelul, cimentul și aluminiul — toate esențiale pentru structura de rezistență și fațadele clădirilor — sunt afectate direct de CBAM, pe lângă presiunile generale asupra costurilor de materiale și forță de muncă.
?
Merită să aștept să scadă prețurile înainte de a cumpăra?
Fundamentele actuale ale pieței (costuri de construcție în creștere, cerere susținută) nu susțin o scădere reală a prețurilor. Amânarea înseamnă continuarea plății chiriei și posibila creștere ulterioară, chiar dacă mai lentă, a prețurilor de achiziție.
?
De ce prețurile nu cresc uniform pe toate proiectele noi din București?
Pentru că fiecare dezvoltator a achiziționat materialele de bază în momente diferite, cu costuri diferite. Proiectele lansate mai recent reflectă mai direct creșterile de cost curente decât cele care au cumpărat materialele înainte de intensificarea acestor presiuni.
?
Cerințele de eficiență energetică cresc și ele costul de construcție?
Da, investițiile inițiale pentru izolație performantă, sisteme eficiente de încălzire și, uneori, panouri solare, cresc bugetul de construcție — dar se amortizează pentru proprietar prin facturi mai mici pe termen lung.
Reprezentant Vanzari Zona Sud-Vest — 17 ani experienta
Ramona Baicu activeaza in piata imobiliara de 17 ani, cu 11 ani in Neofort IMO. Expertiza sa acopera zona sud-vest a Capitalei: Militari, Gorjului, Pacii si proiectele conexe.
