Igor Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Vest — 22 ani experienta
·14 min citire·2,270 cuvinte
Cuprins
- 1. De ce contează să o constitui repede
- 2. Pașii, în ordine
- 3. Actele și cât costă, exact
- 4. Organele obligatorii
- 5. Președintele și comitetul: puteri și obligații
- 6. Alegerea și schimbarea administratorului
- 7. Adunarea generală: cvorum și majorități
- 8. Greșelile care costă ani la rând
- 9. Întrebări frecvente
Constituirea asociației de proprietari într-un bloc nou costă 20 de lei taxă de timbru și nu are nevoie de avocat. Procedura completă din Legea nr. 196/2018: adunarea de constituire, actele pentru judecătorie, organele obligatorii, alegerea administratorului și greșelile care se plătesc ani la rând.
Pe scurt
- •Asociația se constituie cu acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor, iar personalitatea juridică se obține la judecătoria în raza căreia se află blocul (art. 13 și 17 din Legea nr. 196/2018).
- •Taxa de timbru este de 20 de lei, conform art. 21 din OUG nr. 80/2013. Legea nu cere avocat pentru constituire — un avocat ajută la redactarea statutului, dar este opțional.
- •Până la constituirea asociației, administrarea rămâne de facto la dezvoltator. Din momentul în care asociația există, administratorul este numit de comitetul executiv prin președinte, iar contractul se încheie cu asociația (art. 63 și 64).
De ce contează să constitui asociația cât mai repede
Te-ai mutat într-un bloc nou. Primești o listă de plată, dar nu știi cine a stabilit sumele, nu ai votat niciun administrator și nu ai semnat niciun contract cu firma care administrează. E situația normală în primele luni, și are o explicație simplă: până nu există asociația de proprietari, nu există nici entitatea care să decidă.
Legea nr. 196/2018 spune la art. 63 alin. (1) că administrarea și întreținerea proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari. Iar la art. 63 alin. (3), că administratorul este numit de comitetul executiv, prin președinte, care semnează contractul de administrare. Art. 64 alin. (4) adaugă că administratorul își desfășoară activitatea în baza unui contract încheiat cu asociația.
Cât timp asociația nu există, niciunul dintre aceste mecanisme nu funcționează. Dezvoltatorul administrează pentru că nu are cine altcineva, nu pentru că deține un drept permanent. Singura lui obligație, conform art. 14, este să informeze cumpărătorii, la momentul înstrăinării, despre necesitatea constituirii asociației.
Fereastra asta e exact locul în care apar nemulțumirile: tarife care nu au fost negociate de nimeni, servicii pe care nu le-a votat nimeni, lipsa unui buget aprobat. Se închide într-un singur fel — constituind asociația.
Dacă în contractul tău de vânzare-cumpărare există o clauză care te obligă la o anumită firmă de administrare, reține că administratorul lucrează, conform legii, în baza unui contract cu asociația. O astfel de clauză poate fi contestată în instanță ca fiind abuzivă. Nu este o situație fără ieșire, dar necesită mai întâi ca asociația să existe.
Acest articol parcurge procedura completă. Pentru partea de costuri — de ce diferă întreținerea între ansambluri și ce se poate verifica înainte de cumpărare — am tratat subiectul separat în articolul despre întreținerea la bloc nou.
Pașii constituirii, în ordinea în care se fac
Procedura are patru etape, iar ordinea contează: o etapă sărită înseamnă dosar respins la judecătorie. Momentul de pornire este predarea apartamentelor — ce se verifică atunci, și ce semnezi la recepție, sunt în predarea la cheie.
Pasul 1 — convocarea adunării de constituire. Conform art. 15, proprietarii se convoacă prin afișare la avizier și prin tabel convocator, cu cel puțin 10 zile înainte de data fixată. Tabelul convocator trebuie semnat de cel puțin 50% plus unu din numărul proprietarilor. Acest tabel se depune ulterior la dosar, deci păstrează-l în original.
Pasul 2 — adunarea de constituire. Proprietarii hotărăsc constituirea asociației și desemnează cine redactează acordul de asociere și statutul. Tot aici se adoptă statutul, care trebuie să cuprindă cel puțin denumirea, sediul și durata asociației, drepturile și obligațiile membrilor, și modul de organizare și funcționare. Procesul-verbal se semnează de toți cei prezenți.
Pasul 3 — acordul scris. Conform art. 13, asociația se constituie cu acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu. Proprietarii absenți de la adunare își pot exprima consimțământul prin semnarea procesului-verbal, conform art. 16, în termen de 30 de zile de la adunarea de constituire. Procesul-verbal se consemnează în registrul unic al asociației și se anexează la acordul de asociere.
Pasul 4 — dobândirea personalității juridice. Conform art. 17, cererea, statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul. Personalitatea juridică se dobândește în baza încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei. Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie. Poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile de la comunicare.
După încheiere, mai sunt doi pași administrativi care nu țin de judecătorie: obținerea codului de identificare fiscală de la ANAF, prin declarația 010, și deschiderea contului bancar al asociației. Fără ele, asociația există juridic dar nu poate încasa și plăti.
Nu există în lege un termen maxim până la care trebuie constituită asociația într-un bloc nou. Practic însă, fiecare lună în care nu există asociație este o lună în care nimeni dintre proprietari nu decide nimic despre costurile comune.
Actele cerute de judecătorie și cât costă, exact
Aici se află faptul care surprinde cel mai mult: taxa judiciară de timbru pentru înregistrarea asociației este de 20 de lei, conform art. 21 din OUG nr. 80/2013. Nu 2.000, nu 500. Douăzeci.
Legea nu impune avocat pentru constituirea asociației. Procedura se poate face de către proprietari. Un avocat sau un consultant ajută real la redactarea statutului și a acordului de asociere, mai ales dacă blocul are situații speciale — spații comerciale la parter, mai multe scări, parcări subterane cu regim distinct — dar este o alegere, nu o obligație legală.
Lista de acte cerută de instanță:
• Dovada achitării taxei judiciare de timbru
• Împuternicirea pentru persoana care depune dosarul
• Tabelul nominal al tuturor proprietarilor, organizat pe scări
• Procesul-verbal al adunării generale, care trebuie să cuprindă denumirea și sediul asociației, organele de conducere și durata mandatului (între 1 și 4 ani), și mențiunea că statutul și acordul de asociere au fost votate. Procesul-verbal trebuie să poarte semnăturile a cel puțin jumătate plus unu din proprietari, cu datele de identificare ale fiecărui semnatar alături de semnătură
• Statutul asociației
• Acordul de asociere general, care cuprinde adresa și identificarea individuală a proprietății, numele tuturor proprietarilor, descrierea clădirii și a terenului, proprietatea comună și cota-parte indiviză a fiecărui proprietar
• Dovada sediului asociației
• Acordurile de asociere individuale
• Avizele principalilor furnizori de utilități
• Tabelul convocator prevăzut la art. 15 alin. (2)
• Certificatele de cazier judiciar pentru persoanele alese în funcții
Se depune un al doilea exemplar al documentelor, destinat organului fiscal.
Costurile reale, pe scurt: 20 de lei taxa de timbru, plus costul cazierelor judiciare și eventualele copii legalizate. Dacă apelezi la un avocat pentru redactare, costul lui se adaugă peste, dar nu înlocuiește niciun pas din cele de mai sus.
Verifică lista exactă pe site-ul judecătoriei de care aparține blocul tău, înainte de a depune. Unele instanțe cer documente suplimentare sau au formulare proprii, iar un dosar incomplet înseamnă termen pierdut.
Organele asociației și când sunt obligatorii
Conform art. 45, organele asociației de proprietari sunt: adunarea generală, comitetul executiv, președintele și cenzorul sau comisia de cenzori.
Structura completă este obligatorie la condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate imobiliară, conform art. 46. Sub acest prag, adunarea generală poate decide ca președintele să îndeplinească și funcția de administrator. Pentru un bloc nou cu 15, 40 sau 100 de apartamente, structura completă este, așadar, obligatorie.
Mandatul organelor alese este de maximum 4 ani și poate fi reînnoit.
Comitetul executiv are un număr par de membri, în afară de președinte.
Incompatibilități, prevăzute tot la art. 46 și valabile pentru toate funcțiile de conducere și control:
• Rudele până la gradul al treilea ale unei persoane deja aflate într-o funcție nu pot fi alese în alte funcții de conducere sau control
• Persoanele condamnate definitiv pentru infracțiuni economico-financiare nu pot ocupa astfel de funcții
Cenzorul verifică respectarea legii și execuția bugetului. Dacă este persoană fizică, trebuie să aibă cel puțin studii medii economice sau juridice. Dacă este persoană juridică, obiectul de activitate trebuie să fie contabilitate, audit financiar sau consultanță fiscală. Comisia de cenzori, acolo unde se constituie, are număr impar de membri, cel mult cinci.
Alegerea cenzorului este pasul cel mai des amânat, pentru că e greu de găsit cineva din bloc cu studiile cerute. Amânarea are însă un cost: fără cenzor, nimeni nu verifică execuția bugetului, iar primele probleme apar de regulă la un an sau doi după constituire, când e mult mai greu de reconstituit ce s-a întâmplat.
Președintele și comitetul executiv: ce pot și la ce sunt obligați
Președintele este ales dintre membrii asociației, prin votul proprietarilor, și acționează în limitele mandatului acordat de adunarea generală.
Obligațiile lui cu termen fix, pe care merită să le știi ca proprietar:
• Răspunde în scris la sesizările proprietarilor în termen de 10 zile (art. 57)
• Afișează hotărârile adunării generale și ale comitetului executiv în termen de 7 zile
• Reprezintă asociația și semnează documentele acesteia
Poate delega atribuții pentru cel mult 90 de zile pe an. Dacă mandatul încetează înainte de termen, comitetul executiv are obligația de a convoca adunarea generală în 5 zile pentru alegerea unui înlocuitor.
Comitetul executiv convoacă adunarea generală, duce la îndeplinire hotărârile ei, pregătește bugetul de venituri și cheltuieli și urmărește încasările și plățile. Conform art. 55, se întrunește cel puțin o dată pe lună, iar hotărârile sale se afișează în termen de 7 zile.
Remunerarea: conform art. 58, președintele și membrii comitetului executiv pot fi remunerați, pe baza unui contract de mandat. Nu este obligatoriu, dar este legal, iar la un bloc mare funcția consumă timp real. Suma se votează în adunarea generală și intră în cheltuielile asociației, deci în lista de plată.
Un lucru pe care proprietarii îl descoperă târziu: președintele răspunde personal pentru modul în care își exercită mandatul. Nu este o funcție onorifică. Înainte de a accepta, cere să vezi exact ce mandat îți dă adunarea generală și ce decizii poți lua singur față de cele care cer vot.
Alegerea administratorului și cum îl schimbi pe cel impus
Cine poate fi administrator, conform art. 64: persoane fizice, persoane fizice autorizate sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.
Condiții obligatorii:
• Atestat, eliberat de primar pe baza hotărârii consiliului local, cu valabilitate de 4 ani de la emitere, reînnoibil
• Cazier judiciar fără condamnări definitive pentru infracțiuni economico-financiare
Verificarea unui administrator se face cu aceeași rigoare cu care verifici dezvoltatorul înainte de cumpărare — pașii sunt în checklistul de verificare a dezvoltatorului imobiliar.
Cere atestatul în copie, cu data emiterii, înainte de a semna. Un atestat expirat înseamnă un administrator care nu îndeplinește condiția legală.
Cine îl numește: conform art. 63 alin. (3), comitetul executiv, prin președinte, numește administratorul și semnează contractul de administrare, apoi informează toți proprietarii despre decizie. Nu dezvoltatorul, nu o clauză din contractul de vânzare.
Ce face administratorul, conform art. 66: administrează imobilul, urmărește lucrările de întreținere, duce la îndeplinire hotărârile adunării generale, ține contabilitatea în partidă simplă și afișează lista lunară de cheltuieli în termen de 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizori. Conform art. 65, cu hotărârea adunării generale, poate negocia contractele de furnizare a serviciilor.
Cum îl schimbi. Decizia aparține asociației. Contractul de administrare se încetează conform clauzelor lui — termenul uzual de preaviz este de 30 de zile — iar notificarea se transmite de președinte, în scris, cu confirmare de primire.
Predarea este pasul la care apar cele mai multe blocaje. Conform art. 69, administratorul care încetează activitatea are obligația de a preda președintelui, în termen de 5 zile și pe bază de proces-verbal de predare-primire, tot ce a avut în gestiune: contractele cu furnizorii, cartea tehnică a construcției, procesele-verbale ale adunărilor generale, registrul-jurnal și registrul de inventar, extrasul de cont la zi, registrul de casă, lista debitorilor, situația fondurilor de rulment și de reparații, ștampila asociației și cheile sau cardurile de acces.
Refuzul predării documentelor este cel mai frecvent obstacol. Dacă se întâmplă, plângerea la poliție și sesizarea compartimentului de sprijin al asociațiilor din cadrul primăriei sunt căile uzuale. După preluare, un audit financiar al situației inițiale este o investiție care se plătește singură.
Adunarea generală: convocare, cvorum și majorități
Frecvența. Conform art. 47, adunarea generală se întrunește cel puțin o dată pe an, în primul trimestru. Poate fi convocată de președinte, de comitetul executiv sau de cel puțin 20% din membri.
Convocarea se face cu cel puțin 10 zile înainte. Excepție: adunările extraordinare și cele reconvocate, pentru care termenul este de 3 zile.
Cvorumul. Adunarea este legal constituită în prezența majorității membrilor, personal sau prin împuternicire scrisă. Dacă nu se întrunește cvorumul, adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile. Adunarea reconvocată poate decide cu majoritatea celor prezenți, cu condiția ca toți membrii să fi fost înștiințați corespunzător.
Mecanismul acesta este cel mai util lucru de știut pentru un bloc nou, unde la prima convocare rareori vine jumătate plus unu. Nu înseamnă că nu se poate decide nimic — înseamnă că se reconvoacă și se decide cu cei prezenți.
Majoritatea specială. Conform art. 51, hotărârile privind lucrările de modernizare se iau cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, nu al celor prezenți. Aici intră, de regulă, deciziile de a adăuga servicii care schimbă semnificativ costul lunar — pază umană permanentă, amenajări noi, dotări suplimentare.
Atenție la o consecință pe care mulți o descoperă după vot: conform art. 75 alin. (4), niciun proprietar nu este scutit de la plata cheltuielilor comune pe motiv că renunță să folosească o parte din proprietatea comună. Dacă adunarea votează un serviciu, îl plătesc toți, inclusiv cei care au votat împotrivă.
Contestarea. Hotărârile contrare legii, statutului sau acordului de asociere pot fi atacate în instanță, conform art. 52.
Greșelile care se plătesc ani la rând
1. Statut copiat fără adaptare. Un statut descărcat de pe internet nu acoperă situațiile specifice ale blocului tău: spații comerciale la parter cu acces separat, mai multe scări cu cheltuieli diferite, parcare subterană cu regim distinct, spații verzi comune cu alt imobil. Fiecare dintre ele produce conflicte reale de repartizare, iar modificarea statutului ulterior cere din nou adunare generală și depunere la judecătorie.
2. Tabelul convocator nesemnat corespunzător. Trebuie semnat de cel puțin 50% plus unu din proprietari și se depune la dosar. Este motivul cel mai banal de respingere a dosarului.
3. Amânarea cenzorului. Fără cenzor nu există control al execuției bugetului. Problemele apar târziu, când reconstituirea e dificilă.
4. Fondul de rulment nestabilit corect. Conform art. 72, fondul de rulment se stabilește astfel încât să acopere cheltuielile curente ale condominiului pe o lună. O asociație nouă nu are istoric, deci se raportează la asociații comparabile. Un fond subdimensionat înseamnă că asociația nu poate plăti furnizorii la timp din prima lună dificilă. Important de știut la vânzare: conform art. 72 alin. (5), fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele nu prevăd altfel. Cere la notar o adeverință cu suma exactă.
5. Confuzia între fondul de rulment și fondul de reparații. Fondul de reparații, reglementat la art. 71, este obligatoriu, se aprobă anual și se folosește numai pentru consolidarea clădirii, reabilitare termică, lucrări de arhitectură ambientală și reparații la proprietatea comună. Soldul neutilizat se reportează în anul următor, cu aceeași destinație. Spre deosebire de fondul de rulment, nu se restituie la vânzare, cu excepția unei hotărâri a adunării generale.
6. Penalități stabilite peste limita legală. Conform art. 77, penalitățile de întârziere nu pot depăși 0,2% pe zi și se aplică numai după 30 de zile de la scadență. O hotărâre care prevede mai mult este nelegală.
7. Reguli de repartizare inventate. Conform art. 75 alin. (2), cheltuielile se repartizează pe criterii prevăzute de lege: pe număr de persoane, pe consum individual, pe cota-parte indiviză, pe beneficiari și pe consumatori tehnici. Conform art. 75 alin. (3), hotărârile care încalcă aceste reguli sunt nule. Iar cota-parte indiviză nu se negociază: este raportul dintre suprafața utilă a apartamentului tău și totalul suprafețelor utile din clădire, iar suma tuturor cotelor trebuie să dea 100%.
8. Niciun contract scris cu administratorul. Fără contract de administrare încheiat cu asociația, nu există obligații exigibile și nu există nici bază pentru încetare. Este primul lucru de verificat când preiei administrarea de la dezvoltator. Tot atunci se verifică ce garanții mai sunt în termen la părțile comune — subiect tratat în garanții și recepția la cheie.
Întrebări frecvente despre constituirea asociației de proprietari
?
Câți proprietari trebuie să fie de acord pentru a constitui asociația?
Cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, prin acord scris, conform art. 13 din Legea nr. 196/2018. Proprietarii absenți de la adunarea de constituire își pot da consimțământul prin semnarea procesului-verbal, în termen de 30 de zile.
?
Cât costă înființarea unei asociații de proprietari?
Taxa judiciară de timbru este de 20 de lei, conform art. 21 din OUG nr. 80/2013. Se adaugă costul cazierelor judiciare pentru persoanele alese în funcții și eventualele copii legalizate. Dacă apelezi la un avocat pentru redactarea statutului, onorariul lui se adaugă peste aceste costuri.
?
Am nevoie de avocat ca să înființez asociația?
Nu. Legea nu impune avocat pentru constituirea asociației. Un avocat ajută la redactarea statutului și a acordului de asociere, mai ales la clădiri cu situații speciale, dar este o alegere, nu o obligație.
?
Unde se depune dosarul?
La judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul, conform art. 17. Personalitatea juridică se dobândește prin încheierea judecătorului desemnat de președintele judecătoriei. Încheierea se dă fără citarea părților, este executorie și poate fi atacată numai cu apel, în 5 zile de la comunicare.
?
Dezvoltatorul poate să îmi impună firma de administrare?
Administrarea proprietății comune este în sarcina asociației de proprietari, iar administratorul este numit de comitetul executiv prin președinte și lucrează în baza unui contract încheiat cu asociația, conform art. 63 și art. 64 alin. (4). O clauză din contractul de vânzare-cumpărare care obligă la o anumită firmă poate fi contestată în instanță ca abuzivă. Pentru a schimba efectiv administratorul este nevoie însă ca asociația să existe mai întâi.
?
Ce fac dacă administratorul refuză să predea documentele?
Conform art. 69, predarea se face către președinte în termen de 5 zile de la încetarea activității, pe bază de proces-verbal. Dacă refuză, căile uzuale sunt plângerea la poliție și sesizarea compartimentului de sprijin al asociațiilor de proprietari din cadrul primăriei.
?
Este obligatoriu cenzorul?
La condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate imobiliară, da — structura completă de organe este obligatorie conform art. 46. Cenzorul persoană fizică trebuie să aibă cel puțin studii medii economice sau juridice.
?
Ce se întâmplă dacă nu se întrunește cvorumul la adunarea generală?
Adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile și poate decide cu majoritatea celor prezenți, cu condiția ca toți membrii să fi fost înștiințați corespunzător. Termenul de convocare pentru adunarea reconvocată este de 3 zile.
?
Recuperez fondul de rulment când vând apartamentul?
Da. Conform art. 72 alin. (5), fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele de transmitere nu prevăd altfel. Fondul de reparații, în schimb, nu se restituie, cu excepția unei hotărâri a adunării generale.
?
Se poate adăuga pază umană sau alt serviciu după constituire?
Da, prin hotărâre a adunării generale. Lucrările de modernizare cer însă acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor, conform art. 51. Odată votat, serviciul se plătește de toți proprietarii, inclusiv de cei care au votat împotrivă, conform art. 75 alin. (4).
Acest articol prezintă procedura pe baza textului Legii nr. 196/2018 și are scop informativ. Pentru situația concretă a blocului tău, verifică lista de acte pe site-ul judecătoriei de care aparții și, dacă e cazul, consultă un avocat.
#AsociatieDeProprietari#Legea1962018#BlocNou#NeofortIMO
Resurse utile de pe Neofort IMO
Distribuie articolul
Despre autor
Igor Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Vest — 22 ani experienta
Cu peste 22 de ani de experienta in piata imobiliara din Bucuresti si 11 ani in Neofort IMO, Igor Calutu a finalizat sute de tranzactii in zona de vest a Capitalei. Ofera clientilor perspective bazate pe date reale din piata.
