Sasha Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 17 ani experienta
·13 min citire·2,284 cuvinte
Cuprins
- 1. De ce cifrele din presă nu se compară între ele
- 2. Încălzirea: unde se duce de fapt jumătate din factură
- 3. Bloc nou vs. bloc vechi, la paritate
- 4. Cine administrează — primul factor de cost
- 5. Serviciile suplimentare: cine le decide
- 6. Cum se repartizează cheltuielile
- 7. Fondul de rulment și fondul de reparații
- 8. Ce întrebi înainte să semnezi
- 9. Întrebări frecvente
„Întreținerea la bloc nou ajunge la 900 de lei" — dar din cei 900, aproape jumătate este încălzirea, care nu are legătură cu vârsta blocului. Cum se separă corect costurile asociației de consumul individual, de ce un apartament nou de 120 mp consumă pe jumătate cât unul vechi de 98 mp, și ce întrebi înainte să semnezi.
Pe scurt
- •O listă de plată amestecă două lucruri diferite: costurile asociației, care depind de servicii și de cine administrează, și consumul individual, care depinde de felul în care e încălzită clădirea. Se compară separat sau nu se compară deloc.
- •Un apartament de 4 camere racordat la termoficare consumă circa 2,70 Gcal pe lună iarna. Unul nou, cu centrală proprie și suprafață mai mare, poate consuma sub jumătate pentru același confort.
- •Costurile asociației cresc mult doar atunci când se adaugă servicii: pază umană permanentă, grădinari, concierge, piscină. Acestea se votează, iar lucrările de modernizare cer acordul a două treimi din proprietari (art. 51, Legea nr. 196/2018).
De ce cifrele din presă nu se compară între ele
În septembrie 2026 au apărut titluri de genul „Întreținerea într-un bloc nou ajunge la 900 de lei" sau „Dezastru la întreținere pentru românii de la blocurile noi". Cifrele citate sunt reale. Comparația dintre ele, nu.
Motivul e simplu și, odată înțeles, schimbă complet felul în care citești o ofertă: o listă de plată adună la un loc două categorii de costuri care nu au nicio legătură una cu alta.
Prima categorie — costurile asociației. Administrarea, curățenia, lifturile, iluminatul spațiilor comune, eventual paza, grădinarii, fondul de reparații. Acestea depind de ce servicii are ansamblul și de cine administrează. Diferă enorm de la un bloc la altul.
A doua categorie — consumul individual. Încălzirea, apa caldă, apa rece. Acestea depind de câți metri pătrați ai, câte persoane stați, cât de bine izolată e clădirea și, mai ales, cum e încălzit blocul. Nu au nicio legătură cu serviciile ansamblului.
Când un ziar scrie „700 de lei la un apartament de 2 camere de 40 mp", iar în text apare că din ei circa 450 de lei sunt încălzirea, cifra reală de „întreținere" este de 250 de lei. Diferența nu vine din faptul că blocul e nou. Vine din factura de căldură.
Două apartamente identice ca suprafață, în blocuri cu aceleași servicii, pot avea facturi diferite cu câteva sute de lei, exclusiv din modul de încălzire. Iar două apartamente cu aceeași încălzire pot avea facturi diferite cu câteva sute de lei, exclusiv din servicii.
Restul articolului separă cele două și arată unde se duce, concret, fiecare leu.
Încălzirea: unde se duce de fapt jumătate din factura de iarnă
Aici se află cea mai mare parte a diferenței, și e singura care se poate calcula exact.
Cât costă o gigacalorie, în trei variante:
| Sursă | lei/Gcal |
|---|---|
| Centrală proprie pe gaz | ~314 |
| Termoficare, tarif subvenționat (București) | ~366 |
| Termoficare, cost real declarat de municipalitate | ~922 |
Cifra pentru gaz rezultă din prețul unei oferte de la sfârșitul lui august 2026, raportat la un randament de 92% al centralei — circa 0,27 lei per kWh de căldură livrată, adică 314 lei pe gigacalorie. Tariful Termoenergetica pentru populație este de 283,75 lei/MWh fără TVA, adică circa 330 lei/Gcal fără TVA. Costul real declarat de municipalitate este de 921,82 lei/Gcal, iar diferența e acoperită din bugetul local.
Prima concluzie, contraintuitivă: centrala proprie este deja mai ieftină decât termoficarea subvenționată. Nu cu puțin — cu circa 14% pe gigacalorie. Față de costul real al termoficării, diferența este de 66%.
Cât consumă, concret, un apartament. Pentru apartamentele racordate la sistemul centralizat, consumul mediu lunar de energie termică publicat în septembrie 2026 este:
| Apartament | Iarnă friguroasă | Iarnă blândă |
|---|---|---|
| Garsonieră | 1,01 Gcal | 0,91 Gcal |
| 2 camere | 1,49 Gcal | 1,36 Gcal |
| 3 camere | 1,94 Gcal | 1,76 Gcal |
| 4 camere | 2,70 Gcal | 2,45 Gcal |
La tariful subvenționat, un apartament de 4 camere plătește așadar în jur de 900–990 de lei pe lună numai pentru căldură și apă caldă în lunile reci. Fără subvenție, aceeași cantitate ar costa între 2.450 și 2.700 de lei.
Două riscuri pe care le preia cumpărătorul unui apartament racordat la termoficare:
Subvenția nu este un preț, este o decizie. Termoenergetica, asociația de dezvoltare intercomunitară și direcția de specialitate a Primăriei au solicitat majorarea tarifului. Cuantumul nu era anunțat la data publicării acestui articol. Factura ta depinde de o hotărâre de consiliu, nu de consumul tău.
Rețeaua pierde între 30% și 40% din energia pe care o transportă, iar părți din magistrale au între 40 și 60 de ani. În primăvara lui 2026, circa 3.500 din cele aproximativ 9.000 de blocuri racordate au avut probleme cu apa caldă, iar sistemul a funcționat la un moment dat la 62% din capacitate.
Un bloc nou cu centrală proprie plătește prețul pieței la gaz, dar nu depinde nici de o decizie de consiliu general, nici de o rețea care pierde o treime din ce transportă.
Sursa de căldură este însă doar jumătate din ecuație — cealaltă jumătate ține de cât consumă efectiv apartamentul, iar asta depinde de dotări. Am tratat partea aceasta separat în dotările care reduc factura la energie.
Bloc nou vs. bloc vechi, la paritate: 4 camere cu 4 camere
Comparațiile care circulă sunt aproape toate viciate: se pune un apartament vechi de 4 camere lângă unul nou de 2 camere și se trage concluzia că noul e mai ieftin. Nu demonstrează nimic.
Comparația corectă pune aceeași tipologie și același număr de locatari față în față. Aici compar strict costul lunar; pentru costul total de proprietate — preț, rată, renovare, impozit — calculul este în apartament nou vs. apartament vechi.
Apartament nou, 4 camere, 120 mp utili plus terase, 3 persoane, bloc administrat de asociația de proprietari, fără servicii suplimentare:
• Întreținere (administrare, curățenie, lift, apă, electricitate comună, fond de reparații): 500 lei
• Gaz pentru încălzire și apă caldă, lună de iarnă: 350 lei
• Total: ~850 lei
Apartament vechi, 4 camere, racordat la termoficare, 3 persoane:
• Întreținere: în jurul a 550 lei
• Căldură și apă caldă la tariful subvenționat: 800–1.000 lei
• Total: ~1.350–1.550 lei
Diferența este de 500–700 de lei pe lună, iar apartamentul nou este cu peste 20% mai mare ca suprafață.
Cifra care explică totul. Cei 350 de lei de gaz înseamnă circa 1.296 kWh de căldură livrată, adică 1,11 Gcal pe lună. Un apartament vechi de 4 camere consumă 2,70 Gcal. Raportat la suprafață, apartamentul nou consumă cu circa 66% mai puțină energie pe metru pătrat, la o suprafață cu 22% mai mare.
Diferența nu vine din servicii, din administrator sau din mărimea blocului. Vine din anvelopa clădirii: izolație, tâmplărie, pierderi. Un metru pătrat dintr-un bloc construit după 2010 are nevoie de o fracțiune din energia necesară unui metru pătrat dintr-un bloc din anii '70 sau '80.
Două precizări de onestitate. Prima: exemplul de bloc vechi cu centrală proprie, care circulă în presă cu circa 550 de lei pe lună, este excepția, nu regula — majoritatea blocurilor vechi din București sunt racordate la sistemul centralizat. A doua: la costurile unui bloc vechi se adaugă, în timp, lucrările de reparație capitală — acoperiș, fațadă, instalații, lift — care la o clădire nouă nu apar ani buni. Fondul de reparații recomandat la clădirile de peste 20 de ani pornește de la circa 50 de lei pe apartament și pe lună, și este un minim, nu un plafon.
Cine administrează — primul factor care decide costul
La costurile asociației, prima întrebare nu e „câte apartamente are blocul", ci cine stabilește tarifele.
Legea nr. 196/2018 este clară: conform art. 63 alin. (1), administrarea și întreținerea proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari. Conform art. 63 alin. (3), administratorul este numit de comitetul executiv, prin președinte, care semnează contractul de administrare. Conform art. 64 alin. (4), administratorul lucrează în baza unui contract încheiat cu asociația.
Până la constituirea asociației însă, niciunul dintre aceste mecanisme nu funcționează. Nu există cine să numească, să negocieze sau să ceară socoteală. Administrarea rămâne de facto la dezvoltator, iar singura lui obligație legală, conform art. 14, este să îi informeze pe cumpărători, la momentul înstrăinării, despre necesitatea constituirii asociației.
Fereastra asta este locul în care apar cele mai multe nemulțumiri. Tarife care nu au fost negociate de nimeni, servicii pe care nu le-a votat nimeni, lipsa unui buget aprobat în adunare generală. Durata ei depinde exclusiv de cât de repede se organizează proprietarii.
Există și practica unor dezvoltatori de a-și rezerva administrarea pentru o perioadă prin clauză în contractul de vânzare-cumpărare. O astfel de clauză poate fi contestată în instanță ca abuzivă, tocmai pentru că legea atribuie administrarea asociației. Dar contestarea presupune ca asociația să existe mai întâi.
Ce înseamnă practic, pentru cineva care cumpără: întreabă explicit cine va administra după predare, pe ce perioadă, la ce tarif, și dacă există o clauză în contract pe tema asta. Întreabă și când se preconizează constituirea asociației. Procedura completă, actele și costurile reale sunt în ghidul despre constituirea asociației de proprietari.
Important de reținut: un administrator ales de asociație nu este automat mai ieftin. Este însă ales de proprietari, poate fi schimbat de proprietari, și lucrează pe un buget pe care proprietarii îl votează.
Serviciile suplimentare: cine le decide și cât costă
Al doilea factor care mișcă semnificativ costul asociației este lista de servicii.
Ce intră aici: pază umană permanentă, grădinari pentru spațiile verzi, servicii de concierge sau recepție, întreținerea unei piscine, săli de fitness, personal permanent de curățenie.
Ordinul de mărime, din date publicate în septembrie 2026:
• Doar administrarea: 60–120 lei pe apartament
• Ansamblu fără servicii sofisticate, 2 camere, vara: 250–450 lei
• Apartament de 4 camere într-un ansamblu cu pază umană: 800–900 lei
• Ansambluri cu piscină interioară, sală, recepție și personal permanent: peste 1.000–1.500 lei
• Dotările de tip piscină sau sală adaugă estimativ 20–30% peste costul standard
Aceste sume sunt legitime. Un ansamblu premium cu piscină și recepție costă mai mult de întreținut, iar cine cumpără acolo cumpără tocmai serviciile acelea. Problema nu e că sunt scumpe, ci că mulți cumpărători află de ele după ce se mută.
Cine le decide. Înainte de constituirea asociației, dezvoltatorul, prin contractele pe care le încheie. După constituire, adunarea generală. Iar aici intervine o regulă pe care merită să o știi: conform art. 51 din Legea nr. 196/2018, hotărârile privind lucrările de modernizare se iau cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu — nu al celor prezenți la ședință. Este un prag ridicat, care protejează împotriva deciziilor luate de o minoritate activă.
Consecința de care puțini sunt conștienți: conform art. 75 alin. (4), niciun proprietar nu este scutit de la plata cheltuielilor comune pe motiv că renunță să folosească o parte din proprietatea comună. Dacă adunarea votează paza umană, o plătesc toți — inclusiv cei care au votat împotrivă și cei care nu ies niciodată pe aleea păzită.
De aceea, lista de servicii contractate este o informație de verificat înainte de semnare, nu după mutare.
Cum se repartizează cheltuielile între apartamente
Două apartamente din același bloc, cu aceeași suprafață, pot avea sume diferite pe lista de plată. Nu e neapărat o eroare — depinde de criteriul de repartizare.
Conform art. 75 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, cheltuielile se repartizează după criterii prevăzute expres:
• Pe număr de persoane — de regulă apa rece, apa caldă, gunoiul
• Pe consum individual — ce se măsoară cu contor propriu
• Pe cotă-parte indiviză — administrare, fond de reparații, lucrări la proprietatea comună
• Pe beneficiari — servicii de care beneficiază doar o parte dintre proprietari
• Pe consumatori tehnici — de exemplu energia termică
Cota-parte indiviză nu se negociază. Este raportul dintre suprafața utilă a apartamentului tău și totalul suprafețelor utile din clădire, iar suma tuturor cotelor trebuie să dea exact 100%. Dacă ai un apartament mare, plătești o parte mai mare din administrare și din fondul de reparații. Este corect și este obligatoriu.
Hotărârile care încalcă aceste reguli sunt nule, conform art. 75 alin. (3). O asociație nu poate decide, de exemplu, să împartă administrarea în părți egale pe apartament dacă legea cere cota-parte indiviză.
Există o excepție utilă: conform art. 75 alin. (5), adunarea generală poate scuti proprietarii de la parter și de la etajele inferioare de plata energiei electrice a liftului.
Penalitățile pentru întârziere nu pot depăși 0,2% pe zi, conform art. 77, și se aplică numai după 30 de zile de la scadență. O asociație care practică mai mult încalcă legea.
Dacă suma de pe lista ta nu se potrivește cu a vecinului de aceeași suprafață, cere administratorului defalcarea pe criterii. Conform art. 66, lista lunară de cheltuieli trebuie afișată în cel mult 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizori.
Fondul de rulment și fondul de reparații: ce sunt și ce se întâmplă la vânzare
Pe lista de plată apar două fonduri care se confundă frecvent, deși funcționează complet diferit — iar diferența contează mai ales când vinzi.
Fondul de rulment este banii de rezervă ai asociației pentru plățile curente. Conform art. 72, se stabilește astfel încât să acopere cheltuielile curente ale condominiului pe o lună. O asociație nouă, care nu are istoric de cheltuieli, se raportează la asociații comparabile.
Faptul esențial: conform art. 72 alin. (5), fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele de transmitere nu prevăd altfel. Când vinzi, îl primești înapoi. Cere la notar o adeverință de la asociație cu suma exactă aflată în fondul de rulment pe numele tău, înainte de semnare.
Fondul de reparații este altceva. Conform art. 71, este obligatoriu, se aprobă anual de adunarea generală și se folosește numai pentru consolidarea clădirii, reabilitare termică, lucrări de arhitectură ambientală și reparații la proprietatea comună. Soldul neutilizat la finalul anului se reportează în anul următor, cu aceeași destinație.
Spre deosebire de fondul de rulment, fondul de reparații nu se restituie la vânzare, cu excepția unei hotărâri exprese a adunării generale.
Pentru un bloc nou, fondul de reparații pare un cost inutil în primii ani — nu e nimic de reparat. Este exact invers: anii fără reparații sunt anii în care se strânge pentru lucrările mari de peste 15 sau 20 de ani. O asociație care nu constituie fond de reparații pune povara integral pe proprietarii de peste zece ani, care s-ar putea să nu fii tu.
Conform art. 70, veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, inclusiv dobânzile bancare, aparțin asociației și se fac venit la fondul de reparații — nu se împart proprietarilor.
Ce întrebi înainte să semnezi
Lista de mai jos se parcurge înainte de antecontract, nu după mutare. Toate răspunsurile se cer în scris.
Despre administrare:
1. Cine va administra blocul după predare și pe ce perioadă?
2. Există în contractul de vânzare-cumpărare o clauză privind administrarea? Dacă da, ce prevede exact?
3. Când se preconizează constituirea asociației de proprietari?
Despre servicii:
4. Ce servicii sunt deja contractate pentru ansamblu: pază umană, grădinari, concierge, curățenie, piscină, sală?
5. Care este costul lunar estimat al fiecăruia, pe apartament?
6. Există servicii prevăzute contractual care încă nu au pornit, dar vor porni după ocupare?
Despre încălzire — partea cu cel mai mare impact:
7. Cum se încălzește clădirea: centrală proprie în apartament, centrală de bloc, sau racordare la sistemul centralizat?
8. Există contorizare individuală pentru apă caldă și căldură?
Despre costurile asociației:
9. Există o estimare scrisă a cheltuielilor lunare pe tipuri de apartament?
10. Cum se repartizează: ce se dă pe persoană, ce pe cotă-parte indiviză, ce pe consum?
11. Ce fond de rulment se va solicita și cât este fondul de reparații propus?
Un test simplu care spune mult: cere estimarea defalcată pe componente, nu o sumă totală. Un dezvoltator sau un administrator care poate arăta „administrare X lei, curățenie Y lei, lift Z lei, fond de reparații W lei" are un buget gândit. Cine răspunde doar cu „în jur de 400 de lei" nu l-a făcut încă.
Și reține diferența din acest articol: o sumă totală fără defalcare amestecă încălzirea cu serviciile. Compară costurile asociației cu costurile asociației, și încălzirea cu încălzirea. Altfel compari lucruri diferite.
Dacă răspunsurile vin greu sau deloc, asta este în sine un semnal — restul întrebărilor care se pun înainte de antecontract sunt în checklistul de verificare a dezvoltatorului.
Pentru ansamblurile cu apartamente disponibile acum, inclusiv proiecte finalizate cu predare la semnare, vezi ansamblurile rezidențiale Neofort IMO. Consultanța pe costul total lunar — rată, întreținere, impozit — este gratuită: 0758 090 904.
Întrebări frecvente despre întreținerea la bloc nou
?
Cât costă întreținerea la un apartament nou în București?
Depinde decisiv de două lucruri: ce servicii are ansamblul și cum se încălzește clădirea. Fără servicii suplimentare, costurile asociației pentru un apartament de 2 camere sunt de ordinul a 250–450 de lei vara. Cu pază umană permanentă, un apartament de 4 camere ajunge la 800–900 de lei. Cu piscină, sală și recepție, se depășesc 1.000–1.500 de lei. Peste aceste sume se adaugă încălzirea, care iarna poate fi comparabilă ca valoare.
?
E mai scumpă întreținerea la bloc nou decât la bloc vechi?
Nu neapărat, iar la paritate de tipologie poate fi semnificativ mai ieftină. Un apartament nou de 4 camere, de 120 mp, cu centrală proprie și fără servicii suplimentare, poate ajunge la circa 850 de lei pe lună iarna, întreținere plus gaz. Un apartament vechi de 4 camere racordat la termoficare ajunge la 1.350–1.550 de lei, la o suprafață mai mică.
?
De ce consumă mai puțin un apartament nou?
Din cauza anvelopei clădirii — izolație, tâmplărie, pierderi termice. Un apartament nou de 120 mp poate consuma circa 1,11 Gcal pe lună, în timp ce un apartament vechi de 4 camere consumă 2,70 Gcal. Raportat la metrul pătrat, înseamnă cu circa 66% mai puțină energie.
?
Cât costă o gigacalorie în București?
Termoenergetica facturează populației 283,75 lei/MWh fără TVA, adică circa 330 lei/Gcal fără TVA, în timp ce costul real declarat de municipalitate este de 921,82 lei/Gcal — diferența fiind acoperită din bugetul local. O gigacalorie produsă cu o centrală proprie pe gaz costă circa 314 lei, la prețurile din august 2026.
?
Dezvoltatorul poate să îmi impună firma de administrare?
Administrarea proprietății comune este în sarcina asociației de proprietari, iar administratorul este numit de comitetul executiv prin președinte, în baza unui contract încheiat cu asociația (art. 63 și 64 din Legea nr. 196/2018). Până la constituirea asociației însă, administrarea rămâne de facto la dezvoltator. O clauză contractuală care impune o anumită firmă poate fi contestată ca abuzivă.
?
Cine decide dacă blocul are pază umană sau concierge?
Înainte de constituirea asociației, dezvoltatorul, prin contractele încheiate. După constituire, adunarea generală. Lucrările de modernizare cer acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor, conform art. 51.
?
Pot refuza să plătesc un serviciu pe care nu îl folosesc?
Nu. Conform art. 75 alin. (4), niciun proprietar nu este scutit de la plata cheltuielilor comune pe motiv că renunță să folosească o parte din proprietatea comună.
?
Recuperez fondul de rulment când vând apartamentul?
Da. Conform art. 72 alin. (5), fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele nu prevăd altfel. Fondul de reparații nu se restituie, cu excepția unei hotărâri a adunării generale.
?
De ce plătesc mai mult decât vecinul cu același metraj?
Cel mai probabil din criteriul de repartizare: unele cheltuieli se dau pe număr de persoane, altele pe consum individual, altele pe cota-parte indiviză. Cere administratorului defalcarea pe criterii. Lista lunară de cheltuieli trebuie afișată în cel mult 5 zile de la primirea ultimei facturi, conform art. 66.
?
Cât de sigură este termoficarea în București?
În primăvara lui 2026, circa 3.500 din aproximativ 9.000 de blocuri racordate au avut probleme cu apa caldă, iar sistemul a funcționat la un moment dat la 62% din capacitate. Rețeaua pierde între 30% și 40% din energia transportată, iar o majorare de tarif a fost solicitată de operator și de autorități.
#IntretinereBlocNou#CosturiLocuire#ApartamenteBucuresti#NeofortIMO
Resurse utile de pe Neofort IMO
Distribuie articolul
Despre autor
Sasha Calutu
Reprezentant Vanzari Zona Centrala — 17 ani experienta
Sasha Calutu are toti cei 17 ani de experienta imobiliara petrecuti in Neofort IMO, ceea ce il face unul dintre cei mai longevivi consultanti ai companiei. Expertiza sa acopera zona centrala si proiectele premium.
