Reducerea fiscală pentru locuințele cu vechime peste 50 de ani se schimbă din 2027, odată cu implementarea completă a E-Proprietatea. Ce înseamnă pentru proprietari și pentru cumpărătorii de apartamente vechi renovate.
Pe scurt
•Locuințele cu vechime peste 50 de ani beneficiază în prezent de reducere de impozit pe baza vârstei clădirii, indiferent de starea reală a interiorului.
•Din 2027, renovările majore care cresc valoarea imobilului cu cel puțin 50% pot duce la actualizarea fiscală a anului de construcție, eliminând reducerea de vechime.
•Măsura vizează inclusiv bugetele locale — actualizarea valorilor impozabile crește veniturile primăriilor din impozitul pe proprietate.
Ce se schimbă concret din 2027 pentru locuințele vechi
Dacă deții sau te gândești să cumperi un apartament vechi (peste 50 de ani), probabil știi deja despre reducerea de impozit pe care o oferă vechimea clădirii. Ce nu știu mulți proprietari este că regula se schimbă odată cu implementarea completă a sistemului E-Proprietatea, care intră în vigoare integral din 2027.
Concret: în prezent, reducerea de impozit pentru vechime se aplică mecanic, pe baza anului de construcție înscris în cartea funciară — indiferent de starea reală a apartamentului. Un bloc din 1975, complet renovat interior, cu instalații noi, tâmplărie modernă și izolație termică actuală, beneficiază în continuare de aceeași reducere ca un bloc identic ca vârstă, dar nerenovat.
Noile reguli, aplicabile din 2027, introduc pentru prima dată o actualizare fiscală pentru clădirile care au trecut prin renovări majore. Dacă lucrările de renovare cresc valoarea imobilului cu cel puțin 50%, anul de construcție poate fi actualizat din punct de vedere fiscal — practic, proprietatea devine „mai nouă" în ochii sistemului de impozitare, ceea ce poate elimina sau reduce semnificativ bonusul de vechime.
Cum funcționează, în prezent, reducerea de impozit pentru vechime
Sistemul actual de impozitare a clădirilor rezidențiale acordă reduceri graduale în funcție de vechimea construcției, pornind de la premisa că o clădire mai veche are, în medie, o valoare de piață mai mică decât una nouă echivalentă ca suprafață și locație.
Problema pe care autoritățile au identificat-o: mulți proprietari de apartamente vechi au investit sume considerabile în renovări complete — instalații electrice și sanitare noi, tâmplărie termopan, izolație termică performantă, finisaje moderne — transformând practic locuința într-un produs comparabil cu o construcție nouă, dar continuând să beneficieze de reducerea fiscală destinată clădirilor nerenovate, cu valoare de piață scăzută.
Această discrepanță a devenit vizibilă mai ales odată cu implementarea E-Proprietatea, sistemul care corelează impozitarea cu valoarea reală de piață, nu cu declarații istorice. Analiza datelor a arătat că multe apartamente „vechi" pe hârtie se tranzacționează, de fapt, la prețuri apropiate de apartamentele noi din aceeași zonă — tocmai datorită renovărilor complete.
Noua regulă: actualizarea anului de construcție la renovări majore
Din 2027, dacă lucrările de renovare cresc valoarea de piață a imobilului cu cel puțin 50% față de starea inițială, autoritățile fiscale locale vor putea actualiza anul de construcție folosit în calculul impozitului. Practic, proprietatea „pierde" statutul de clădire veche din punct de vedere fiscal, chiar dacă structura de bază a clădirii rămâne aceeași.
Mecanismul exact de evaluare — cine stabilește procentul de creștere a valorii, ce documente sunt necesare, dacă e nevoie de o evaluare ANEVAR sau de o simplă declarație cu documente justificative de la constructor — urmează să fie clarificat prin normele de aplicare, pe măsură ce sistemul E-Proprietatea devine complet operațional la nivel național.
Ce știm cu certitudine: măsura are și o componentă clară de venituri bugetare locale. Impozitul pe proprietate reprezintă o sursă importantă de venit pentru primării, iar actualizarea valorilor impozabile pentru proprietățile renovate major crește direct încasările locale — bani care, teoretic, se întorc în infrastructura de cartier, dar care înseamnă și o povară fiscală suplimentară pentru proprietarii care au investit deja sume mari în renovare.
Cine e afectat concret de această schimbare
Cei mai afectați sunt proprietarii de apartamente în blocuri vechi (construite înainte de 1990, în general) care au trecut prin renovări ample în ultimii ani — nu simple zugrăveli sau schimbări de gresie, ci intervenții structurale: refacere completă instalații, izolație termică exterioară, tâmplărie integral nouă, eventual consolidare seismică.
Pentru cineva care a renovat complet un apartament vechi cu gândul că păstrează reducerea fiscală de vechime la nesfârșit, actualizarea din 2027 poate însemna o creștere semnificativă a impozitului anual — posibil similar cu ce ar plăti pentru un apartament nou echivalent ca valoare de piață.
Pe de altă parte, proprietarii de apartamente vechi nerenovate, sau renovate doar parțial (sub pragul de 50% creștere de valoare), continuă să beneficieze de reducerea actuală fără modificări — regula nouă vizează exclusiv cazurile de transformare majoră, nu întreținerea curentă.
Pentru cumpărătorii care iau în calcul un apartament vechi tocmai renovat, e important să întrebe explicit vânzătorul sau agenția dacă renovarea a fost declarată oficial și dacă a fost înregistrată ca modificare majoră — asta poate influența direct bugetul lunar de impozit pe care îl vei plăti după achiziție.
De ce apartamentele noi rămân complet neafectate de această schimbare
Această modificare legislativă nu are niciun impact asupra apartamentelor noi, cumpărate direct de la dezvoltator — acestea sunt deja impozitate la valoarea lor reală de construcție, fără nicio reducere de vechime aplicabilă, pentru că, evident, nu sunt clădiri vechi.
Ce înseamnă practic pentru cineva care alege azi între un apartament vechi renovat și unul nou: diferența fiscală care părea, până acum, un avantaj clar al apartamentului vechi renovat (impozit mic + calitate similară unui apartament nou) se reduce sau dispare complet din 2027, dacă renovarea a fost suficient de amplă pentru a declanșa actualizarea fiscală.
Practic, calculul „apartament vechi renovat vs. apartament nou" — care includea până acum și diferența de impozit ca argument pentru apartamentul vechi — trebuie refăcut ținând cont de acest risc. Un apartament nou, cu impozit clar și previzibil de la început, oferă mai multă certitudine bugetară pe termen lung decât un apartament vechi renovat, a cărui situație fiscală poate fi recalificată în anii următori.
Ce să verifici dacă deții sau cumperi o locuință veche renovată
Dacă ești proprietar al unui apartament vechi renovat major, verifică dacă lucrările au fost declarate oficial la autoritatea locală și dacă există documentație care să demonstreze amploarea intervenției — aceasta va fi baza oricărei evaluări viitoare a procentului de creștere a valorii.
Dacă cumperi un apartament vechi, întreabă explicit despre istoricul renovărilor și cere documente (facturi, autorizații, dacă există) care să ateste amploarea lucrărilor — asta te ajută să estimezi corect riscul de actualizare fiscală în anii următori și să bugetezi realist impozitul anual.
Dacă ești în proces de renovare majoră a unui apartament vechi, informează-te din timp despre pragurile și procedurile exacte de aplicare a noii reguli, pe măsură ce normele de implementare devin publice — o renovare planificată strategic (etapizată, sub pragul de 50% creștere de valoare la fiecare etapă) ar putea, teoretic, întârzia actualizarea fiscală, deși acest aspect rămâne de clarificat oficial.
Neofort IMO oferă consultanță gratuită pentru cumpărătorii care compară apartamente vechi renovate cu apartamente noi din portofoliul nostru activ — sună la 0758 090 904 pentru o discuție concretă pe bugetul tău. Pentru context complet despre sistemul E-Proprietatea care stă la baza acestei schimbări, vezi ghidul complet de impozitare imobiliară 2026, iar pentru o comparație directă cost total, citește apartament nou vs. vechi: calculul costurilor.
Întrebări frecvente despre impozitul pe locuințele vechi din 2027
?
Ce se schimbă la impozitul pe locuințele vechi din 2027?
Renovările majore care cresc valoarea imobilului cu cel puțin 50% pot duce la actualizarea fiscală a anului de construcție, eliminând reducerea de impozit acordată în prezent pe baza vechimii clădirii.
?
Cine e afectat de noua regulă privind actualizarea fiscală?
Proprietarii de apartamente vechi (peste 50 de ani) care au trecut prin renovări ample — refacere completă instalații, izolație termică, tâmplărie nouă — nu proprietarii cu renovări curente sau parțiale.
?
Apartamentele noi sunt afectate de această schimbare?
Nu. Apartamentele noi sunt deja impozitate la valoarea lor reală de construcție, fără reducere de vechime aplicabilă, deci nu există nicio modificare pentru cumpărătorii de apartamente noi.
?
Cum se determină dacă o renovare declanșează actualizarea fiscală?
Pragul stabilit este o creștere de cel puțin 50% a valorii imobilului în urma lucrărilor. Mecanismul exact de evaluare urmează să fie clarificat prin normele de aplicare ale sistemului E-Proprietatea.
?
Merită să cumpăr un apartament vechi renovat sau unul nou, ținând cont de acest risc fiscal?
Depinde de buget și priorități, dar riscul de actualizare fiscală reduce unul dintre avantajele tradiționale ale apartamentelor vechi renovate. Un apartament nou oferă impozit previzibil de la început, fără riscul unei recalificări fiscale ulterioare.
?
Ce documente ar trebui să păstrez dacă renovez major un apartament vechi?
Facturi, contracte cu constructorul, autorizații de construire pentru lucrări care necesită acest lucru, și orice documentație care poate demonstra amploarea și costul renovării, pentru eventuala evaluare fiscală viitoare.
Reprezentant Vanzari Zona Vest — 22 ani experienta
Cu peste 22 de ani de experienta in piata imobiliara din Bucuresti si 11 ani in Neofort IMO, Igor Calutu a finalizat sute de tranzactii in zona de vest a Capitalei. Ofera clientilor perspective bazate pe date reale din piata.
