Noua Lege a Chiriilor 2026 — Ce Se Schimbă pentru Proprietari și Chiriași

2026 a adus cea mai semnificativă reformă a pieței de închiriere din România din ultimii 15 ani. Schimbările nu sunt marginale — ele afectează direct fiecare proprietar care are cel puțin un apartament în chirie și fiecare chiriaș care vrea să locuiască legal. Principalele modificări în vigoare din 2026: Înregistrarea obligatorie a contractelor la ANAF. Orice contract de închiriere pentru imobile rezidențiale trebuie înregistrat la ANAF în maximum 30 de zile de la semnare. Procedura se face online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau la ghișeu. Fără înregistrare, contractul nu produce efecte legale față de terți — inclusiv față de autoritățile fiscale. Impozit la sursă reținut prin platforme. Proprietarii care închiriază prin platforme de tip Airbnb, Booking sau similare au obligația de a declara și plăti impozit trimestrial, nu anual. Platformele au obligația de a raporta automat veniturile la ANAF din 2026 — eliminând practic posibilitatea de a „uita" veniturile din chirii pe termen scurt. E-Factura pentru chirii comerciale. Contractele de închiriere pentru spații comerciale intră în sistemul e-Factura obligatoriu din iulie 2026. Nu se aplică chiriilor rezidențiale între persoane fizice, dar afectează proprietarii cu IMM-uri sau PFA. Indexarea chiriilor limitată. Legea introduce un plafon de indexare anuală a chiriei la maximum IPC (Indicele Prețurilor de Consum) + 2%. Un proprietar nu mai poate crește chiria cu 30% peste noapte — creșterile trebuie notificate cu minimum 60 de zile înainte și sunt limitate la formula legală. Depozitul de garanție — reguli clare. Depozitul nu poate depăși echivalentul a 3 chirii lunare. Trebuie restituit în maximum 30 de zile de la predarea cheilor, documentat prin proces-verbal. Reținerea nejustificată a depozitului poate fi contestată la ANPC și ANAF.

Dacă ai un apartament în chirie în 2026 și nu ai parcurs încă acești pași, ești expus unor riscuri fiscale și juridice reale. Pasul 1 — Înregistrează contractul la ANAF Intri pe anaf.ro → Spațiul Privat Virtual → Declarații → D212 (Declarația unică pentru venituri din chirii). Termenul: 30 de zile de la semnarea contractului. Pentru contractele existente înainte de 2026 și neînregistrate, există o perioadă de amnistie fiscală care expiră la 31 decembrie 2026 — după această dată, ANAF poate aplica amenzi retroactiv. Pasul 2 — Calculează și declară venitul corect Venitul impozabil din chirii = chiria brută minus cota forfetară de 20% cheltuieli deductibile. Exemplu concret: chirie 500 EUR/lună = 6.000 EUR/an → venitul net impozabil = 6.000 × 80% = 4.800 EUR → impozit 10% = 480 EUR/an + contribuție CASS 10% dacă depășești 6 salarii minime anuale (aproximativ 2.400 EUR/an în 2026). Pasul 3 — Emite chitanțe sau transferuri bancare ANAF poate verifica dacă chitanțele sau transferurile bancare corespund cu chiria declarată. Plata în numerar fără chitanță este un risc major — nu există dovadă a plății pentru niciuna dintre părți. Pasul 4 — Actualizează contractul cu clauzele legale 2026 Contractele vechi fără clauze privind indexarea, depozitul și condițiile de reziliere pot fi contestate în instanță. Un model de contract actualizat este disponibil pe insse.ro și pe site-ul Ministerului Justiției. Pasul 5 — Asigurare PAD obligatorie Orice imobil dat în chirie trebuie să aibă asigurare PAD (Polița de Asigurare împotriva Dezastrelor) valabilă. Fără PAD, în caz de sinistru nu poți obține despăgubiri și poți fi tras la răspundere de chiriaș.

Impozitarea veniturilor din chirii a fost simplificată față de anii anteriori, dar rămâne un subiect de confuzie pentru mulți proprietari. Iată calculul exact pentru situații concrete. Scenariul 1 — Un apartament, chirie 500 EUR/lună (6.000 EUR/an): • Venit brut anual: 6.000 EUR (~30.000 lei la cursul 2026) • Deducere forfetară 20%: 6.000 lei • Venit net impozabil: 24.000 lei • Impozit pe venit 10%: 2.400 lei/an (~200 lei/lună) • CASS: se datorează dacă venitul net depășește 6 salarii minime brute (în 2026: ~19.200 lei) → DA, se datorează 10% × 19.200 lei = 1.920 lei/an • Total taxe: ~4.320 lei/an (~360 lei/lună) pe o chirie de 2.500 lei/lună Scenariul 2 — Două apartamente, chirie totală 1.200 EUR/lună (14.400 EUR/an): • Venit brut anual: ~72.000 lei • Deducere 20%: 14.400 lei • Venit net: 57.600 lei • Impozit 10%: 5.760 lei • CASS 10% pe plafonul maxim (24 salarii minime = ~76.800 lei): 7.680 lei • Total: ~13.440 lei/an (~1.120 lei/lună) Randamentul net după taxe: La un apartament cumpărat cu 130.000 EUR și dat în chirie cu 500 EUR/lună, randamentul brut e 4,6%. După taxe (~360 lei/lună), randamentul net scade la aproximativ 3,6% — în continuare superior dobânzilor bancare și inflației planificate pentru 2026-2027. Atenție: calculele de mai sus sunt orientative. Situația fiscală individuală depinde de total venituri, numărul de proprietăți și forma juridică (persoană fizică vs PFA). Consultați un contabil autorizat pentru situația dvs. specifică.

ANAF a anunțat oficial că 2026 este anul verificărilor masive ale veniturilor din chirii. Instrumentele pe care le au la dispoziție sunt mai puternice ca oricând. Cum detectează ANAF chiriile nedeclarate: • Sesizări de la foști chiriași — în disputele cu proprietarii, chiriașii pot semnala ANAF că plătesc chirie fără contract • Analiza transferurilor bancare — tranzacțiile regulate lunare cu sumă fixă sunt automat semnalizate • Cruce referire cu utilitățile — consumul de energie electrică raportat de Electrica, CEZ, ENEL la o adresă unde proprietarul nu locuiește • Raportările platformelor Airbnb și Booking — automate din 2026 • Registrul Comerțului + ANAF — IMM-urile care deduc chirii ca și cheltuieli creează automat o pistă pentru verificarea proprietarului Sancțiuni pentru nedeclarare: • Amendă contravențională: 500–5.000 lei pentru nedepunerea declarației • Impozit restant + dobânzi: 0,03% pe zi pentru fiecare zi de întârziere (aproximativ 10,95%/an) • Penalitate de întârziere: 0,08% pe zi după 90 de zile (aproximativ 29%/an) • Inspecție fiscală extinsă: verificarea tuturor veniturilor din ultimii 5 ani • În cazuri grave (evaziune fiscală): dosar penal, sechestru pe proprietate Exemplu concret: un proprietar cu 2 apartamente nedeclarate timp de 3 ani la chirie de 500 EUR/lună fiecare poate ajunge să plătească retroactiv impozit + dobânzi + penalități de 3–4× valoarea impozitului normal datorat. Nu merită riscul.

Reforma din 2026 a întărit semnificativ drepturile chiriașilor, care erau sistematic dezavantajați față de proprietari în legislația anterioară. Dreptul la contract înregistrat. Chiriașul poate solicita la ANAF să verifice dacă contractul lui este înregistrat. Dacă nu este, poate semnala situația fără nicio consecință pentru el — proprietarul este cel sancționat. Protecție împotriva evacuării abuzive. Evacuarea unui chiriaș cu contract valabil fără hotărâre judecătorească este ilegală și constituie infracțiune. Proprietarul care schimbă yala, taie utilitățile sau intimidează chiriașul riscă dosar penal. Dreptul la indexare transparentă. Proprietarul trebuie să notifice în scris (email cu confirmare sau scrisoare recomandată) intenția de a majora chiria cu minimum 60 de zile înainte. Majorarea nu poate depăși IPC + 2%. Chiriașul are dreptul să refuze și să rezilieze contractul fără penalități dacă majorarea depășește plafonul legal. Dreptul la condiții decente. Proprietarul are obligația de a menține locuința în stare locuibilă pe toată durata contractului. Defecțiunile structurale (instalații electrice, sanitare, termoizolație) sunt în sarcina proprietarului, nu a chiriașului. Restituirea depozitului. Dacă proprietarul nu restituie depozitul în 30 de zile de la predarea cheilor sau nu furnizează o justificare scrisă pentru reținerea lui, chiriașul poate acționa în instanță. Instanțele acordă din ce în ce mai des și daune morale în aceste cazuri.

Un contract de închiriere bine redactat protejează ambele părți și elimină 90% din disputele care ajung în instanță. Iată elementele obligatorii și cele recomandate pentru 2026. Elemente obligatorii legal: • Identitatea completă a proprietarului și chiriașului (CNP, adresă, CI) • Descrierea exactă a imobilului (adresă, suprafață, nr. cadastral) • Durata contractului (determinată sau nedeterminată) • Valoarea chiriei și modalitatea de plată • Cuantumul depozitului de garanție • Starea imobilului la predare (proces-verbal + fotografii anexate) • Clauza de indexare (plafonată la IPC + 2%) • Condițiile de reziliere și preavizul Elemente recomandate suplimentar: • Clauza de subînchiriere (permisă sau nu) • Lista bunurilor mobile incluse și starea lor • Cine plătește utilitățile și cum se stabilesc cotele • Clauza de remediere a defecțiunilor (termen, responsabilitate) • Clauza privind animalele de companie • Clauza privind fumatul • Clauza privind modificările aduse imobilului de chiriaș Sfat practic: Nu folosi modele gratuite de pe internet care nu sunt actualizate cu legislația 2026. Investiția de 200-400 lei pentru un contract redactat de avocat sau notar se amortizează din prima lună de chirie fără probleme.

Pentru investitorii care dețin apartamente în chirie — sau care se gândesc să cumpere pentru a închiria — schimbările din 2026 au implicații directe asupra randamentului și strategiei. Impactul pe randament net: taxele mai riguroase reduc randamentul brut din chirii cu 1-2 puncte procentuale față de scenariul „chirie la negru". Dar investitorii care declarau deja corect nu sunt afectați — pentru ei se schimbă doar administrativ, nu financiar. Oportunitate: proprietarii care nu au declarat anterior și acum intră în legalitate beneficiază de deducerea forfetară de 20% — o facilitate care reduce efectiv baza impozabilă și care nu era accesibilă celor care nu declarau. Portofoliu vs apartament singular: investitorii cu 3+ apartamente ar trebui să analizeze dacă forma de PFA sau SRL microîntreprindere (impozit 1% sau 3% pe venituri) este mai avantajoasă față de impozitarea ca persoană fizică. La venituri totale din chirii peste 60.000 lei/an, diferența poate fi de mii de lei anual. Noua Casă și chiria: apartamentele cumpărate prin programul Noua Casă nu pot fi închiriate în primii 5 ani de la achiziție. Încălcarea acestei restricții duce la rezilierea garanției de stat și rambursarea imediată a creditului — verificați condițiile contractuale înainte de orice decizie. Concluzia pentru investitori: piața de închiriere din București rămâne atractivă în 2026 în ciuda fiscalizării mai stricte. Transparența impusă de lege elimină proprietarii care acționau ilegal din competiție, stabilizând prețurile chiriilor și reducând concurența neloială.