TVA la Apartamente Noi în 2026: Cât Plătești și Cum Eviți Surprizele Fiscale

Dacă îți cumperi un apartament nou în 2026, TVA este probabil cel mai important aspect fiscal pe care trebuie să îl înțelegi înainte de a semna orice act. Schimbările din 2025 au modificat radical regulile și mulți cumpărători sunt surprinși de diferențele față de ce știau din 2023–2024. Pe scurt: cota standard de TVA pentru locuințele noi este acum 21%, după ce Legea nr. 141/2025 a majorat-o de la 19% (la 1 august 2025) și a eliminat complet cota redusă de 5% aplicabilă anterior. Singura facilitate care mai există este o cotă tranzitorie de 9%, dar cu condiții foarte stricte pe care o parte mică din cumpărători le mai îndeplinesc în 2026. Aceasta este schimbarea fiscală cu cel mai mare impact pe piața rezidențială din ultimul deceniu. Înțelegerea exactă a regulilor te poate salva de la plata a 10.000–20.000 EUR în plus față de ce ai anticipat.

Cota standard de TVA de 21% se aplică automat pentru toate situațiile care nu îndeplinesc condițiile tranzitorii pentru 9%. Concret, plătești 21% TVA dacă: • Semnezi un antecontract sau contract de vânzare-cumpărare după 31 iulie 2025 (indiferent de prețul sau suprafața locuinței) • Locuința are prețul net peste 600.000 lei (aproximativ 120.000 EUR) — chiar dacă ai semnat înainte de 31 iulie 2025 • Suprafața utilă depășește 120 mp — chiar dacă ai semnat înainte de 31 iulie 2025 • Cumperi ca persoană juridică (firmă), indiferent de orice altă condiție • Ai mai beneficiat anterior de cota redusă de 5% sau 9% la altă achiziție — a doua locuință se taxează cu 21% Exemple concrete cu TVA 21%: • Apartament cu preț net 100.000 EUR → preț total: 121.000 EUR • Apartament cu preț net 150.000 EUR → preț total: 181.500 EUR • Apartament cu preț net 200.000 EUR → preț total: 242.000 EUR Față de cota de 5% în vigoare până în 2023, un apartament de 150.000 EUR costă acum 24.000 EUR mai mult doar din TVA. Aceasta este realitatea pieței în 2026.

Prin Legea nr. 141/2025, Guvernul a introdus o perioadă de tranziție care permite aplicarea cotei de 9% TVA pentru o categorie restrânsă de tranzacții. Această facilitate expiră definitiv la 31 iulie 2026 și nu se va prelungi. Cota de 9% se poate aplica dacă sunt îndeplinite simultan toate condițiile de mai jos — lipsa oricăreia duce automat la 21% TVA: 1. Contractul de vânzare-cumpărare final se semnează cel târziu la 31 iulie 2026 (inclusiv) 2. Locuința are suprafața utilă de maximum 120 mp (exclusiv anexele gospodărești: boxă, loc parcare, terasă) 3. Valoarea totală a locuinței, inclusiv terenul aferent, nu depășește 600.000 lei (aproximativ 120.000 EUR), exclusiv TVA 4. Cumpărătorul este persoană fizică (nu firmă) 5. Cumpărătorul nu a mai beneficiat de cota redusă de 5% sau 9% la altă achiziție după 1 ianuarie 2023 — verificat automat de notar în Registrul ANAF 6. Până la 31 iulie 2025 inclusiv a fost semnat un act juridic (antecontract sau promisiune de vânzare) și a fost achitat un avans de minimum 20% din valoarea netă a locuinței Ultimul punct este crucial și elimină practic orice posibilitate nouă de acces la cota de 9%: dacă nu ai semnat și nu ai plătit avansul de 20% înainte de 1 august 2025, nu poți beneficia de facilitatea tranzitorie.

Detaliile contează enorm. Iată aspectele mai puțin cunoscute care pot face diferența: Rolul notarului: acesta are obligația legală de a consulta Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA înainte de autentificarea oricărui act. Dacă ai beneficiat anterior de cotă redusă, notarul refuză aplicarea cotei de 9% și aplică automat 21%. Nu există excepții. Avansul de 20%: calculul se face pe valoarea netă (fără TVA). La un apartament de 400.000 lei net, avansul minim era de 80.000 lei. Dacă ai plătit mai puțin sau dacă plata nu e documentată corespunzător, condiția nu e îndeplinită. Soții în regim de separare a bunurilor: conform interpretărilor ANAF, soții căsătoriți în regim de separare a bunurilor sunt tratați ca o singură entitate fiscală pentru această facilitate. Dacă unul dintre soți a beneficiat anterior de 5% sau 9% TVA, celălalt nu poate beneficia în mod independent. Termenul de livrare: locuința trebuie să fie efectiv predată și contractul final semnat până la 31 iulie 2026. Dacă dezvoltatorul întârzie și livrarea se face după această dată, se aplică automat TVA standard de 21% — indiferent când a fost semnat antecontractul. Dacă ești în această situație (antecontract semnat înainte de august 2025, livrare estimată aproape de iulie 2026), verifică urgent cu dezvoltatorul dacă termenul de predare poate fi respectat.

Iată comparațiile pentru cele mai comune prețuri pe piața din București: Apartament de 80.000 EUR net (2 camere, zonă accesibilă): • TVA 9%: 7.200 EUR → preț total 87.200 EUR • TVA 21%: 16.800 EUR → preț total 96.800 EUR • Diferență: 9.600 EUR Apartament de 110.000 EUR net (2 camere, zonă medie): • TVA 9%: 9.900 EUR → preț total 119.900 EUR • TVA 21%: 23.100 EUR → preț total 133.100 EUR • Diferență: 13.200 EUR Apartament de 150.000 EUR net (3 camere sau 2 camere premium): • Peste plafonul de 600.000 lei (aprox. 120.000 EUR) → TVA 21% obligatoriu • TVA 21%: 31.500 EUR → preț total 181.500 EUR • Față de TVA 5% din 2023 pe același apartament: 24.000 EUR în plus Important: toate prețurile afișate de Neofort IMO includ TVA. Nu există costuri fiscale ascunse pentru cumpărători. Prețul pe care îl vezi este prețul pe care îl plătești.

Programul Noua Casă continuă în 2026 cu un plafon de garantare de 500 milioane lei, aprobat prin Hotărâre de Guvern în mai 2026. Programul acoperă atât locuințe noi, cât și locuințe vechi, dar TVA 21% afectează direct atractivitatea pentru locuințele noi. Plafonul de finanțare Noua Casă: pentru locuințe noi, creditul garantat acoperă maximum 66.500 EUR din prețul total (TVA inclus). La TVA 21%, un apartament cu prețul net de 55.000 EUR costă total 66.550 EUR — abia se încadrează în plafon. Practic, Noua Casă acoperă acum apartamente semnificativ mai mici sau mai periferice decât înainte de majorarea TVA. Avansul: prin Noua Casă, avansul minim pentru locuințe noi sub 66.500 EUR total este de 5%. Pare avantajos, dar la TVA 21%, puțini apartamente noi din București se mai încadrează în acest plafon. Cele cu preț total sub 66.500 EUR există în zone periferice sau sunt garsoniere/studiouri. Sfatul meu practic: dacă bugetul tău se situează sub 80.000–90.000 EUR total, Noua Casă rămâne o opțiune relevantă și merită analizată cu un consultant bancar. Dacă bugetul e peste acest prag, un credit ipotecar standard poate oferi condiții mai flexibile — mai ales dacă ai avans de 20%+.

Teoretic e ușor de înțeles, dar în practică oamenii au nevoie de exemple concrete. Iată 5 scenarii reale, cu calculul exact: Scenariul 1 — Cumpărător nou, apartament 2 camere 55 mp, preț net 110.000 EUR, semnat în iunie 2026: • Nu a mai cumpărat cu TVA redus → potențial eligibil 9% dacă are antecontract + 20% avans din iulie 2025 • Dacă NU are antecontract din iulie 2025: TVA 21% → preț total 133.100 EUR • Dacă ARE antecontract + 20% avans din iulie 2025, sub 600.000 lei: TVA 9% → preț total 119.900 EUR • Economia potențială: 13.200 EUR Scenariul 2 — Cumpărător care a beneficiat de TVA 5% în 2023 la alt apartament, cumpără acum al doilea: • A mai beneficiat de cotă redusă → TVA 21% obligatoriu, fără excepție • Apartament 100.000 EUR net → preț total 121.000 EUR Scenariul 3 — Cumpărător firmă (SRL), apartament 90.000 EUR net: • Persoană juridică → TVA 21% obligatoriu • Preț total: 108.900 EUR • Nota: firma poate deduce TVA-ul dacă apartamentul e destinat activității economice (ex: cazare angajați, spații de lucru) Scenariul 4 — Garsonieră 35 mp, preț net 65.000 EUR (sub 600.000 lei), semnată în iulie 2026 cu antecontract din mai 2025 și 20% avans plătit atunci: • Suprafată sub 120 mp ✓, preț sub 600.000 lei ✓, persoană fizică ✓, antecontract + 20% avans până la 31.07.2025 ✓ • TVA 9% → preț total 70.850 EUR • Față de TVA 21%: 70.850 EUR vs. 78.650 EUR → economie 7.800 EUR Scenariul 5 — Apartament 3 camere 85 mp, preț net 180.000 EUR (depășește 600.000 lei = ~120.000 EUR): • Depășește plafonul de 600.000 lei → TVA 21% indiferent de orice altă condiție • Preț total: 217.800 EUR Concluzie practică: singura situație în care mai poți beneficia de TVA 9% în 2026 este dacă ai semnat antecontract cu 20% avans înainte de 31 iulie 2025, locuința e sub 600.000 lei și sub 120 mp, ești persoană fizică și semnezi contractul final până la 31 iulie 2026. Orice altă situație → 21% TVA este inevitabil.

Indiferent de stadiul în care ești, iată ce trebuie să verifici: Dacă ai semnat antecontract înainte de 31 iulie 2025 și ai plătit 20% avans: • Verifică că livrarea apartamentului este garantată până la 31 iulie 2026 • Obține o confirmare scrisă de la dezvoltator privind termenul de predare • Dacă termenul e în pericol, discută cu un avocat opțiunile de protecție contractuală • Notarul va verifica automat Registrul ANAF la semnarea contractului final Dacă ești la început și cauți apartament acum în mai 2026: • TVA 21% este inevitabil pentru orice achiziție nouă • Calculează bugetul total cu TVA inclus de la bun început • Nu compara prețuri de azi cu prețuri din 2023–2024 fără a ajusta pentru diferența de TVA • Toate prețurile Neofort IMO sunt afișate cu TVA inclus — fără surprize la calcul final Dacă nu ești sigur ce cotă TVA se aplică în cazul tău: • Adresează-te unui notar public sau consultant fiscal — aceștia au acces la Registrul ANAF și pot da un răspuns cert • Nu lua decizii pe baza declarațiilor informale ale agenților imobiliari • Neofort IMO oferă clarificări fiscale complete gratuit pentru proiectele pe care le comercializează — sună la 0758 090 904 TVA este o parte importantă a costului total, dar nu singurul factor în decizia de cumpărare. Cu prețuri corecte, locație bună și un dezvoltator de încredere cu 17 ani de livrări în spate, investiția rămâne solidă pe termen lung chiar și la TVA 21%.